Поиск на сайте  Карта сайта    Полная версия сайта

На правах рекламы

Записки юриста, или Житейские истории

Разбираемся в нюансах проведения сделок с недвижимостьюДубровина Наталья Николаевна

Дубровина Наталья Николаевна, юрист


Многие из тех, кто сталкивался с покупкой или продажей недвижимости, даже проводя сделки через агентства, обращаются ко мне за консультацией. Я отвечаю на вопросы, разъясняю те или иные ситуации, а некоторых из них сопровождаю на всем пути сделки с недвижимым имуществом. Почему так происходит, что участники сделок не всегда остаются довольны и уверены в действиях «своих» риэлторов? Прежде всего, надо понять, кто такой риэлтор и каково его предназначение.

Риэлтор – это посредник между продавцом и покупателем. Его главная задача свести участников сделки и получить за это денежное вознаграждение. Нюансы сделки его интересуют гораздо меньше, чем собственная выгода. Эта оценка касается далеко не всех риэлторов и зависит больше от личных качеств человека. То же самое можно сказать о любом другом специалисте. Успешный риэлтор – тот, у которого хорошие финансовые показатели. Это достигается умением убедить клиента купить выгодный для себя объект, зачастую скрыв его недостатки, и выгодно показав его достоинства. Они, как правило, не слишком размышляют над тем, какие опасности может нести в себе та, или иная ситуация для участников сделки, успокаивая себя тем, что любая сделка с недвижимым имуществом несет в себе определенные риски. Кто же в итоге отвечает за чистоту сделки? Юристы и руководители агентств недвижимости. Однако и они бывают разные, поэтому предлагаю гражданам, вступившим на путь проведения сделок с недвижимостью, небольшой ликбез, который поможет самостоятельно разобраться в тех или иных нюансах этого процесса.

Итак, если вы покупаете приватизированную квартиру:
Правоустанавливающим документом приватизированной квартиры является Договор передачи квартиры в собственность граждан. Владельцами такой квартиры могут стать как её наниматель, так и члены его семьи, «прописанные» на том момент в данной квартире, включая несовершеннолетних детей. Однако, те граждане, которые к тому времени утратили свои права на приватизацию, или нежелающие в ней участвовать, дают письменные отказы от приватизации квартиры.

При покупке такой квартиры надо заказать архивную выписку из домовой книги и сравнить число указанных в ней лиц с перечнем лиц, участвовавших в приватизации, с учетом отказавшихся. Если обнаружится, что кого-то «забыли» включить в число собственников квартиры, то это может стать потенциальной угрозой для покупателя, т.к. «забытый» человек, в дальнейшем, сможет оспорить данную приватизацию и все последующие сделки с этой квартирой.

Если вы приобретаете квартиру, купленную на первичном рынке:
Продавец квартиры, приобретенной у застройщика, является первым собственником. Это радует, т.к. её история для нового покупателя чистая и понятная.
Правоустанавливающим документом на такую квартиру может быть один из трёх перечисленных вариантов:

• Договор долевого участия (ДДУ)
Договор долевого участия – это самый современный и распространенный вариант на получение прав собственности на новостройку. Эти договоры регламентированы законом ФЗ-214 (декабрь 2004 г.) и проходят регистрацию в Росреестре еще до получения прав собственности. Проблемы с покупкой таких квартир маловероятны, т.к. двойные продажи практически исключены. После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры и ключи от них дольщикам, подписываются акты приема-передачи, после чего регистрируются права собственности на эти квартиры.

• Инвестиционный договор
Инвестиционный договор применялся застройщиками раньше, до введения в действие ФЗ-214. Однако такие договоры продолжали действовать еще несколько лет, т.к. застройщики опирались на лазейку в законе о том, что Договоры инвестирования могут заключаться, если разрешение на строительство было получено до 01.04.2005 года. При заключении таких договоров нередкими были случаи двойных продаж. Однако наличие Титула говорит о том, что данный инвестор получил право собственности на эту квартиру.

• Договор уступки прав требования
Договор уступки права требования является основанием права собственности продавца, если он приобретал квартиру на стадии строительства не у застройщика, а у его соинвестора, подрядчика или дольщика, который, не дожидаясь окончания строительства, передаёт (продает) свои права требования на квартиру другому лицу (нашему продавцу). Договор уступки прав требования так же регистрируется в Росреестре., что подтверждает законность получения этих прав, а в дальнейшем и прав собственности на данную квартиру.

Во всех трех случаях приобретения квартиры на первичном рынке, есть общее правило: если для оплаты любого из них были использованы средства материнского капитала, то в число собственников в обязательном порядке должны быть включены дети. Если ребёнку не была выделена доля в такой квартире, то это повод для признания предыдущей сделки недействительной. А значит и следующая (ваша) покупка не имеет смысла.

Однако, это только маленькая толика сделок, по которым требуется тщательная экспертиза документов. Нередки сделки с правоустанавливающими документами на квартиры по договорам купли-продажи, полученным по решению суда, по соглашению о разделе имущества или по наследству, квартиры, приобретенные в ипотеку, по договору ренты или в дар, а также в жилищных кооперативах.

В каждом из перечисленных случаев существуют свои нюансы проведения сделок с недвижимостью. Будьте бдительны!


Запись на консультацию: 8-913-987-3521


Все выпуски

Разбираемся в нюансах проведения сделок с недвижимостью

Если жизнь с родственниками в одной квартире становится невозможной…

Договор ренты

Ввод в эксплуатацию - обязательный этап вывода из жилого фонда

Брачный договор

Дача по членской книжке

Небольшое агентство: Право на жизнь

Об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке

Всегда актуальная тема - земельные правоотношения

Когда наследники отвечают по долгам заемщика

О признании права собственности на наследство по завещанию

Роль деталей в вопросе утраты права пользования жилым помещением

Последствия выезда гражданина из неприватизированного жилья

Жилищный спор: обжалование решения суда первой инстанции

Утрата права пользования жильем: нюансы одного дела

Споры, возникающие из наследственных правоотношений

Влечет ли отсутствие госрегистрации ничтожность договора купли-продажи

Получение прав собственности на самовольное строение

Когда соседи против: история одной перепланировки

Как важно вовремя принять наследство



наверх