Таких ставок на первичное жилье не было даже до кризиса

Сигналы о проблемах глобального, макроэкономического характера горожане ощущают на своем личном, субъективном опыте, наблюдая ценники в магазинах и читая новостные ленты о новых сокращениях и закрытиях предприятий. Однако, для тех, кто не сильно пострадал в этот кризис, текущий момент предлагает неплохие возможности: можно стать инвестором квартиры в новостройке под неожиданно низкий процент.

Льготная госипотека под 12%

Таких ипотечных ставок на новостройки не было даже до кризиса. Всегда считалось, что строящиеся объекты отличаются повышенным риском (дома-то пока нет), поэтому процент на период строительства устанавливался на 2-3 пункта выше ипотеки на готовое жилье. В спокойные времена рядовой считалась ипотечная ставка на строящееся жилье около 14% годовых.

Антикризисные мероприятия по поддержке строительного сектора привели к необычной ситуации: ставки по ипотеке на новостройки сейчас ниже, чем до кризиса. Есть ипотечные кредиты под 11,5% и даже 8,93% годовых на время строительства. Еще не отменены программы от застройщиков по компенсации платежей для ипотечных заемщиков, которые могут дополнительно уменьшить выплаты по кредиту до конца строительства. Да и сами застройщики в марте 2015 года пытаются сдерживать цены из-за опасения потерять покупателей. Сочетание этих факторов сулит инвесторам довольно выгодные предложения.

«Чистая Слобода», КПД Газстрой

Как получить ипотеку по льготной ставке

Программа государственного субсидирования процентной ставки по ипотеке действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Субсидии получает банк, для заемщика процентная ставка составляет 12% и фиксируется на весь срок ипотеки, который не должен превышать 30 лет.
С помощью госипотеки можно купить только новостройку, непосредственно у застройщика, по ДДУ (договору долевого участия) или договору купли-продажи, если новостройка уже сдана в эксплуатацию.

Первоначальный взнос по госипотеке – 20% от стоимости новостройки, но банки могут повышать требования по минимально возможному первоначальному взносу, в зависимости от степени готовности объекта.

Для регионов сумма кредита не должна превышать 3 млн рублей. С учетом минимально возможного первоначального взноса, льготная ипотека распространяется на квартиры стоимостью до 3750 тыс. рублей, при этом, претендуя на максимальную сумму, надо иметь как минимум 750 тысяч для первоначального взноса. Таким образом, 3-комнатные и часть 2-комнатных квартир в большинстве новосибирских новостроек оказываются неликвидны в рамках госипотеки, а доля заемщиков, обладающих более существенным первоначальным взносом, не настолько велика.

ЖК «Матрешкин Двор», Вира-Строй

Каждый застройщик имеет свой "почерк", свои особенности строительства, оставляющие вековые следы в скрижалях города. Характер застройщика находит отражение и в традициях распределения предложения по количеству и площади квартир, исходя из которой формируется стоимость объекта недвижимости. У некоторых застройщиков под действие госпрограммы попадет большая часть квартир в новостройке. А проектам класса "комфорт" и выше, из-за ограничения по стоимости, мало что будет предложить ипотечному покупателю с первоначальным взносом менее 40-50%.

Средняя площадь квартир от застройщиков-лидеров по объему сданного жилья в 2014 году

Программа рассчитана на 1 год (но сама ставка фиксируется на весь срок). За этот срок застройщики не успеют увеличить долю 1-комнатных квартир и студий, хотя отдельные изменения планировочных решений, конечно, возможны. Будем надеяться, что ситуация в экономике наладится, и нам не придется наблюдать архитектурную деградацию в угоду льготной ипотеке. Хотя правительство и не исключает продление субсидирования ипотечной ставки на более длительный срок.
Круг новостроек-счастливчиков, соответствующих новым условиям, в окончательном варианте еще не определен, банки принимают заявки на ипотеку, формируют и актуализируют списки аккредитованных объектов.

Что остальным?

Сложна судьба строек, которые не будут аккредитованы банками, выдающими льготную ипотеку. Застройщикам с подпорченной репутацией и объектам на начальной стадии предстоит пережить голодный год или попытаться ударно подготовить объект до готовности, необходимой для аккредитации в банке. Для жилищно-строительных кооперативов практически ничего не меняется - они и раньше не особо надеялись на ипотечных покупателей.

Новостройки от инвестора существенно проигрывают в конкурентной борьбе за покупателя. Льготная ипотека на них не распространяется, поэтому продать такие квартиры можно, предложив цену ниже застройщика. Получив свою порцию доходности за счет роста стоимости квадратного метра, владельцы новостроек больше готовы к снижению цены, нежели сам застройщик, лишь бы окончательная стоимость оставалась выше изначально вложенных средств. До конца действия программы госипотеки демпинговые предложения инвесторов, которым нужны деньги, вряд ли примут характер массового явления – слишком маленький срок, но такие случаи будут встречаться все чаще.

Судьба вторички туманна

Регулируя спрос, строительная организация может предоставить рассрочку, и в расчете на объемы продаж сделать скидку. Собственник вторичной недвижимости не готов на существенные уступки, да и сумма, запрашиваемая за жилье, обычно увязана с последующими потребностями. А если нет возможности приобрести жилье на вырученные деньги, то такая продажа будет отложена. В ожидании человека с деньгами, замыкающего конец обменной цепочки, может пройти много времени. Когда ставки по вкладам выше ставок по ипотеке, велик соблазн, имея всю сумму для покупки, взять ипотеку на новостройку под 12% (плюс воспользоваться выгодным предложением от застройщика), а свои деньги положить под больший процент на пару лет. Пока дом строится, подрастет и цена квартиры.

Ипотека на вторичку слишком дорога. Доходность от аренды вторичного жилья по сравнению с его стоимостью не выдерживает никакой критики, рынок вторичного жилья ждет стагнация. Активность на рынке недвижимости сместится в сторону новостроек, во всяком случае, пока не будет выбрана вся сумма, предназначенная на эти цели.

* * *

По расчетам АИЖК, если не поддержать ипотеку, то кредитование жилья сократится в 8,5 раз: с 1,7 трлн рублей – в 2014 году, до 200 млрд руб – в 2015-м. Но и с поддержкой о возвращении к прежним объемам кредитования речь не идет, льготная ипотека только смягчит падение, выдача ипотеки сократится вдвое.

© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.