Налоги при сдаче жилья в аренду

Каждый собственник, сдающий жилье в аренду, когда-нибудь да слышал, что с полученного дохода нужно заплатить налог. Вот только добросовестно выполняют свою обязанность по уплате не более 10% арендодателей, остальные, по привычке, надеются «на авось». 

 

Что в 2025 году ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, и сколько нужно платить  – давайте разбираться.

 

Если квартира сдается официально (заключен договор аренды и уплачиваются налоги от сдачи жилья), собственник защищен в правовом плане: если арендатор выбыл без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию и в суд за защитой нарушенных прав. По решению суда арендатор обязан будет возместить причиненный ущерб и сумму, неуплаченную по договору аренды (найма).

 

Арендодатель, сдающий квартиру неофициально, не имеет возможности обратиться за помощью в судебные инстанции, поскольку неизбежно всплывет вопрос о неуплате налогов или незаконном занятии предпринимательской деятельностью.  И сами налоговые органы проводят контрольные мероприятия по выявлению лиц, уклоняющихся от декларирования доходов. Кроме того, обуреваемый жаждой мести арендатор или соседи,  могут  сообщить о факте сдачи в налоговую инспекцию, а суд не только обяжет уплатить все налоги за прошедший период, но и может приговорить незадачливого хозяина жилья к штрафу в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф уже составит  40%.

 

Сколько платить

Получаемая арендная плата является доходом, который по закону облагается налогом. Однако платить его можно по-разному.

 

1 вариант – уплата налога на доходы физических лиц  (НДФЛ):

Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно уплатить налог в размере 13%. Для лиц, не являющихся гражданами РФ, ставка составит 30%. Платить налог на доходы физических лиц  необходимо один раз в год. Это делается путем подачи налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год). Другими словами, если вы сдавали квартиру с января по декабрь 2017 года, то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2018 г., заполнив ее самостоятельно или при помощи специалиста. Тем самым вы уведомите налоговый орган о том, что получен доход. После этого рассчитанную самостоятельно сумму налога необходимо оплатить в любом банке не позднее 15 июля 2018 года, реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции. Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно - родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду – для физического лица:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 30  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 360  000 рублей

Налогоплательщик обязан заплатить НДФЛ за прошедший год:  46 800 рублей  (13% от 360 000 рублей )

 

Если арендодатель не является гражданином РФ, то ему придется заплатить 30% от 360 000 рублей, то есть 108 000 рублей.

 

Следует учесть еще одно обстоятельство: если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговая инспекция может насчитать 13-процентный налог и на сумму этих платежей. Позиция налоговых служб объясняется тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и тем самым получает дополнительный доход. 

 

 

2 вариант – регистрация арендодателя в качестве ИП:

Гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду.

 

При использовании упрощенной системы налогообложения, нужно будет уплачивать 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант — «доходы минус расходы» со ставкой 15%, однако, расходов, связанных с этим видом предпринимательской деятельности, не так много — коммунальные платежи, средства на ремонт...

Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду - для ИП:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 30  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 360  000 рублей

Индивидуальный предприниматель обязан заплатить налог за прошедший год:  21 600 рублей  (6% от 360 000 рублей )

 

В данном случае необходимо учесть следующие особенности: индивидуальные предприниматели обязаны вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и в фонд социального страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом). Кроме того, вероятно, понадобятся услуги бухгалтера, которые тоже будут не бесплатны... Несмотря на существенно меньший налог, чем при оплате НДФЛ, преимущества этого варианта достаточно спорны.

 

 

3 вариант - покупка патента на аренду квартиры:

Этот вариант также связан с регистрацией арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, но деятельность осуществляется на основе патента (ст. 346.25.1. НК РФ). Годовая стоимость патента определяется как  6% от потенциально возможного годового дохода. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент. В случае получения патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который он выдан.

 

Зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на право применения упрощенной системы налогообложения на основе патента необходимо  не позднее, чем за 10 дней до начала начала применения патентной системы налогообложения.

 

Налог при применении патентной системы уплачивается по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе в следующие сроки:
- если патент получен на срок до 6 месяцев - в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;
- если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода.

В редакции Закона от ноября 2024 года, в Новосибирской области действуют следующие тарифы по патентной системе для граждан, сдающих в аренду недвижимость:

 

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения БОЛЕЕ 1 млн. человек

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения	Потенциально возможный к получению годовой доход, руб
	на территории городского округа с численностью населения более 1 млн человек, например НОВОСИБИРСК	на территории городских округов с численностью населения до 1 млн человек включительно, например, Бердск	на территории городских поселений, например, Краснообск, Сузун, Татарск	на территории сельских поселений, например, пос. Колывань, село Быструха, дер. Бурмистрово и др.
Сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений	9 000 рублей на 1 квадратный метр площади	7 900 рублей на 1 квадратный метр площади	6 300 рублей на 1 квадратный метр площади	3 500 рублей на 1 квадратный метр площади
Сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения) с площадью помещения, сдаваемого в аренду, до 75 метров квадратных включительно	1 162 250 руб. на один объект нежилого помещения	999 500 руб. на один объект нежилого помещения	790 600 руб. на один объект нежилого помещения	418 200 руб. на один объект нежилого помещения
Сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения) с площадью помещения, сдаваемого в аренду, свыше 75 метров квадратных	15 500 руб. на 1 квадратный метр площади	13 300 руб. на 1 квадратный метр площади	10 500 руб. на 1 квадратный метр площади	5 600 руб. на 1 квадратный метр площади
Сдача в аренду собственных или арендованных земельных участков	9 500 руб. на 1 квадратный метр площади	8 200 руб. на 1 квадратный метр площади	6 600 руб. на 1 квадратный метр площади	3 600 руб. на 1 квадратный метр площади

Ознакомиться с нюансами патентной схемы для уплаты налога при сдаче жилья в аренду можно в отдельной статье.

 

4 вариант - регистрация в качестве самозанятого:

С 2020 года гражданин, сдающий жилье в аренду, может зарегистрироваться в качестве самозанятого. Самозанятые — это люди, которые работают на себя без привлечения наемных работников. Общий доход за год не должен превышать 2,4 млн рублей. Льготный налоговый режим предусматривает уплату налога по ставке 4 % (при работе с физическими лицами) и 6 % (при работе с юридическими лицами и ИП).

С 1 июля 2020 года налоговый режим применятся по всей России. Однако, следует учитывать, что если пенсионер начнет сдавать квартиру как самозанятый, он может лишиться отдельных льгот, которые зависят от его среднемесячных доходов, например, субсидии на оплату коммунальных услуг и выплат малоимущим семьям. Согласно утверждениями издания АиФ, самозанятые пенсионеры не имеют права сдавать в аренду нежилые помещения (например, коммерческие или апартаменты).

Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду – для физического лица:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 30  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 360  000 рублей

Налогоплательщик обязан заплатить 4% от суммы полученного дохода:  14 400 рублей.

Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду юридическому лицу:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 30  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 360  000 рублей

Налогоплательщик обязан заплатить 6% от суммы полученного дохода:  21 600 рублей.

Резюме n-s-k.net

Очевидно, что у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. В настоящих условиях самым выгодным вариантом оказывается регистрация в качестве самозанятого.

Уклоняться от уплаты налога или заплатить и «спать спокойно» - каждый для себя этот выбор делает самостоятельно. Следует помнить, что последствия разоблачения могут быть достаточно неприятными.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

 

Патент на аренду недвижимости

 

Аренда: как защититься собственнику жилья

 

Арендаторам: как отстоять свою цену

 

Налоги: заблуждения Продавцов

 

Проблемы новоселов. Как бороться?

 

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?