Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей недвижимости

Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные фразы в объявлениях о продаже жилья? Рассказываем…

Что такое чистая продажа

«Чистая продажа» или «свободная продажа» – это только продажа, собственнику продаваемой недвижимости не нужно дальнейшее решение его квартирного вопроса и новое жилье взамен, а нужны именно деньги.

Таким образом, пометка о «чистой продаже» означает возможность быстрого выхода на сделку, поскольку не потребуется дополнительное время на подбор жилья для продавца квартиры.

Продажа новостроек от застройщика – это всегда чистая продажа. Но на вторичном рынке такие предложения встречаются гораздо реже. Обычно человеку, выставляющему на продажу свою квартиру, нужно самому на вырученные деньги приобрести новое жилье, в котором будет жить его семья или взрослеющие дети.

Термин «чистая продажа» часто путают с юридической чистотой сделки, думая, что квартиры «в чистой продаже» имеют тщательно проверенный пакет документов. Но это не так. Агентства недвижимости, которые размещают объявления на рекламных площадках, используют термин «чистая продажа» как маркер быстрой сделки, противопоставляя его «обмену», альтернативным сделкам, в которых придется проводить целые цепочки сделок друг за другом.

Почему не убирают объявление, когда квартира в задатке

Иногда в объявлениях можно встретить фразы «квартира в задатке», «по квартире получен задаток» или «подписан предварительный договор». Что это значит и зачем тогда квартиру продолжают рекламировать?

Покупателей с готовой суммой на руках очень мало. Обычно человек находит походящий вариант и готов купить квартиру, но сначала ему надо продать свое жилье или взять ипотеку, или и то и другое вместе. На это требуется время. Поэтому сделка с недвижимостью проходит в несколько этапов. Сначала подписывается предварительный договор о покупке квартиры, покупатель платит задаток или аванс, доказывая реальность своих намерений. Стороны сделки договариваются, в какой срок покупатель решит свои проблемы и будет готов к новой покупке. Все это время квартира числится «в задатке». Агентство может убрать вариант из рекламы, но иногда этого не делает. Объявление часто находится в Избранном или подборках у других покупателей, которые пока раздумывают или ждут продажи своей квартиры / поступления денег из каких-то источников. Если вариант окончательно снять с рекламы, то такой вариант рано или поздно будет удален у всех. А вдруг сделка не состоится. Придется начинать все сначала...

Надо понимать, что сроки, оговоренные в предварительном договоре, могут быть довольно длительными – до нескольких месяцев. За это время цены на жилье могут вырасти, и продавцу будет невыгодно продавать квартиру по оговоренной цене. Отказываясь от сделки по своей инициативе, продавец понесет денежные издержки. Но если найдется желающий, готовый купить квартиру существенно дороже, это может быть выгодно.

Поэтому часто «квартиры в задатке» выставляются в рекламу по завышенной цене в надежде, что на нее найдется новый покупатель. Таким образом, если объект «в задатке», но это квартира вашей мечты и вы готовы заплатить за нее больше, можно попытаться.

Зачем в объявлении пишут, что ключи в агентстве

Самое очевидное объяснение: квартиру можно посмотреть в кратчайшие сроки, потому что не нужно согласовывать время с собственником жилья, ведь ключи в агентстве.

Но можно извлечь из замечания о ключах в агентстве еще несколько ценных моментов:
1) В квартире никто не живет (это вторая квартира собственника, наследственное жилье, инвестиционная квартира, купленная с целью дальнейшей продажи, и другие причины).
2) Подбирать жилье взамен не потребуется и можно быстро выйти на сделку, т. е. это – «чистая продажа» (см.выше).
3) Ключи в агентстве оставляют, если заключен эксклюзивный договор на продажу квартиры.
Это значит, что агентство обладает эксклюзивными правами на рекламирование данного варианта. Объявления о продаже такого объекта от других агентств, даже по более низкой цене, это фейк, договоренностей с собственником другие АН не имеют и будут обращаться к агентству-«первоисточнику». Более того, эксклюзивный договор, как правило, запрещает самостоятельную продажу собственником жилья, поэтому бесполезно искать объявление от собственника с прямыми контактами. Если такое объявление и найдется, сделка все равно будет проходить через агентство, с которым собственник связан договоренностями и штрафными санкциями. Чаще всего хозяева квартиры проживают в другом городе или даже стране.

Как понять фразу «В процедуре банкротства продается (реализуется) право требования на квартиру» и что такое залоговое имущество

Если человек взял ипотеку и длительное время не справляется с кредитом, банк может выставить квартиру на продажу, так как недвижимость до момента полного погашения кредита находится у банка в залоге. Это так называемое залоговое имущество. Банк вынужден выставить на реализацию ипотечную квартиру, которая может быть единственным жильем граждан. Списки залоговых квартир, которые продаются, публикуются на сайтах банков и крупных площадках по недвижимости. Цена на залоговую квартиру обычно фиксирована, каждый желающий может посмотреть выбранный объект и купить его.

Другой случай – продажа недвижимости гражданина, который признан банкротом. В отличие от первого примера, как правило, у гражданина имеется другое жилье. Чтобы оплатить долги банкрота в рамках конкурсного производства реализуется «лишняя», не единственная недвижимость. Такое имущество выставляется на торги (аукцион/конкурс). Лицо, предложившее наиболее высокую цену, признается выигравшим торги.

Схема с торгами сложна для частного покупателя, к тому же в результате торгов начальная стоимость объекта недвижимости увеличивается. Но именно в силу малой осведомленности, при недостатке участников торгов, специалисты и представители агентств недвижимости имеют шанс приобрести выгодный актив по небольшой цене.

В обоих вариантах при продаже такой недвижимости мы имеем дело с людьми, не рассчитавшими свои силы. И многих покупателей смущает сделка, отягощенная чужим несчастьем.

Из положительных моментов:
- такая покупка безопасна, сделка купли-продажи и подготовка документов осуществляется специалистами банка или уполномоченной организации;
- оценочная стоимость квартиры может быть довольно привлекательной, т.к. банк стремится поскорей расстаться с жилплощадью.

Для кого указывают номер варианта в агентстве?

Каждый риэлтор знает свои варианты, которые он выставляет в рекламу. Но когда сотрудников много, найти квартиру в обширной базе проще по номеру варианта. Это техническая информация для поиска объявления. Если агента, который ведет эту квартиру, не оказалось на месте, звонившего покупателя может проконсультировать любой сотрудник, найдя в компьютере нужное объявление по его номеру.

© При перепечатке и использовании материалов ссылка на www.n-s-k.net обязательна.