Ипотека и развод: как делить будем

По статистике в России распадаются 65% браков, причем большая часть из них – в первые пять лет совместной жизни. И без того невеселое событие отягощается необходимостью решить непростые вопросы, связанные с погашением жилищного кредита. Кто будет должен банку и кому достанется квартира, разбирался БН.

Совместное имущество

Прежде всего необходимо знать, что согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только между ними не заключен брачный договор, предусматривающий иной порядок владения.

Причем п. 3 ст. 34 Кодекса уточняет, что право на общее имущество супругов принадлежит даже тому из них, кто в период брака не работал – вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Раздел может быть осуществлен как в период развода, так и в течение трех лет после него. Таким образом, квартира, приобретенная в браке, вне зависимости от того, на кого она оформлена, должна быть поделена поровну. Так же, как и обязательства перед банком будут в равной мере нести оба бывших супруга, вне зависимости от того, выступали ли они созаемщиками или кредит был оформлен на одного из них. Дальше начинаются более тонкие нюансы.

Без банка не обойтись

Необходимо помнить, что развод – не повод задерживать платежи по кредиту. Иначе все может закончиться наихудшим образом: банк продаст залоговую квартиру с аукциона, и уйдет она по цене, ниже среднерыночной. Из вырученных денег будут погашены банковский кредит, пени, штрафы, расходы на организацию аукциона, а оставшаяся сумма поделена между разведенными супругами. Есть опасность, увлекшись выяснением отношений и забыв про обязательства перед кредитором, остаться и без квартиры, и без денег.

Еще одно непреложное правило – необходимо известить банк о разводе. По условиям предоставления кредита заемщики обязаны оповещать банк о любых значимых в жизни изменениях: утере или восстановлении документов, смене места работы, изменении уровня дохода, рождении ребенка. Расторжение брака также относится к перечню случаев, существенно меняющих условия жизни заемщика. Но еще до обращения в банк разводящимся следует определиться, какой исход событий является предпочтительным. Идеальный вариант – найти недостающую сумму денег и погасить ипотечный кредит досрочно. После чего можно, не торопясь, продать квартиру по наилучшей цене и полученную сумму поделить пополам.

Но идеал, как известно, в действительности встречается нечасто. Как правило, есть реальный выбор между двумя возможностями: продать квартиру, находящуюся в залоге, или продолжать выплачивать кредит. Для реализации залогового имущества надо получить разрешение банка. Самостоятельная продажа залогового объекта, конечно, даст лучший финансовый результат, чем аукцион, проведенный банком в случае просрочки платежей. Но все равно квартира скорее всего будет продана с дисконтом, так как далеко не всякий покупатель согласится мириться со сложностями, связанными с куплей-продажей залогового жилья.

Кстати, если оба супруга вполне кредитоспособны, то банк может предложить следующий способ решения их жилищной проблемы. Он разрешает продать жилье, погасить кредит, а вырученные средства использовать как первоначальные взносы для покупки двух новых ипотечных квартир – отдельно для каждого из бывших супругов.

Поделить по-братски

Альтернативный вариант – продолжать совместно платить ипотеку, с тем чтобы продать квартиру по лучшей цене после выплаты кредиты. Так как цены на жилье с прошлого года растут немного быстрее, чем инфляция, на 10-12% в год, вложенные деньги оказываются защищенными от обесценивания. Однако, как правило, созаемщики хотят уточнить свои имущественные права и разделить квартиру, находящуюся в общей совместной собственности, на доли, с тем чтобы каждый мог платить за себя. Для этого надо обратиться с письменным заявлением в банк.

Но банки вовсе не в каждом случае идут навстречу пожеланиям разводящейся семьи. Во-первых, один из супругов может не устроить их в качестве самостоятельного заемщика, например, из-за неудовлетворительного уровня доходов. Во-вторых, солидарная ответственность по кредиту выглядит в глазах банков более надежной. В-третьих, если квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя – каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. Согласно п. 4 ст. 5 Закона «Об ипотеке» «часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки».

Если упрямство банка в этом вопросе кажется безосновательным, можно обратиться в суд. Суд разделит квартиру пополам, если не усмотрит в ситуации особых обстоятельств. «Особые обстоятельства» – это прежде всего несовершеннолетние дети. Тот родитель, с кем они проживают, может получить по суду большую долю в собственности. В тех случаях, когда один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам (образно говоря, сидел на шее у второго) или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (пил, играл в азартные игры), суд при разделе имущества также может отступить от принципа равенства. Размеры платежей каждого экс-супруга будут установлены пропорционально долям собственности в квартире. Копию решения суда следует направить в банк с сопроводительным письмом в свободной форме. Банк поступит в соответствии с предписаниями суда.

Однако следует помнить, что взаимозависимость долевых собственников сохраняется. Если один из супругов прекращает гасить свою долю ипотечного кредита, банк опять-таки может довести дело до продажи залогового объекта или его части (например, комнаты в многокомнатной квартире). Интересы второго супруга, являющегося добросовестным плательщиком, при этом так или иначе ущемляются. Один из возможных выходов в таком случае – вносить платежи за бывшую «половину», с тем чтобы потом предъявить через суд документально подтвержденные претензии материального характера и заявить права на большую часть квартиры.

Еще один сценарий развития событий – один из супругов безвозмездно или за денежную компенсацию отказывается от своей доли в совместном имуществе, а второй готов взять на себя все выплаты по ипотеке. Если платежеспособность второго супруга не вызывает сомнений у банка, то переход права собственности регистрируется в регистрирующем органе. За переоформление кредитного договора на одного из супругов придется заплатить комиссию в размере 0,5 - 1% от суммы оставшегося долга.

Подводные камни

Прежде чем приступить к дележу ипотечной квартиры, надо иметь в виду еще несколько менее очевидных моментов. Например, если квартира куплена до брака, она принадлежит тому из супругов, на кого была оформлена. Но вот ипотечные платежи, выплаченные в период брака, считаются совместно нажитым имуществом. Потому при разводе второй супруг имеет право либо на денежную компенсацию в размере половины произведенных за семейную жизнь платежей, либо на соответствующую им долю в квартире. Доказать, что платежи за ипотеку производились не из семейного бюджета, а из личных средств приобретателя жилья, будет весьма проблематично.

Еще более любопытная ситуация может сложиться, если была куплена строящаяся квартира. Предположим, человек внес первоначальный взнос, выплачивал ипотеку, а перед тем, как объект был достроен, успел жениться. В таком случае он может потерять половину жилплощади. Так как права собственности на квартиру были оформлены уже в браке, она будет считаться совместно нажитым имуществом.

Нередко случается, что деньги на первоначальный взнос молодой семье дарят родители. Или средства аккумулируются за счет продажи старой квартиры, дачи или комнаты, доставшейся по наследству одному из супругов. По закону то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Но чтобы доказать, что средства, полученные в дар или по наследству, не были пущены по ветру, а пошли на решение жилищного вопроса, все действия с ними должны быть строго задокументированы. Оптимальный вариант, если деньги за продажу, например, оставшейся от бабушки дачи были переведены покупателем со своего счета на счет продавца, а затем банковским распоряжением направлены на погашение первоначального взноса или ипотечного кредита. В этом случае происхождение денег и их дальнейшая история очевидны. Но так как в России до сих пор предпочитают расчеты наличными средствами, в суде зачастую трудно доказать, что на покупку недвижимости были потрачены «именно те деньги».

Наконец, следует знать, что если брак был гражданским (незарегистрированным), то при разводе супруги не смогут претендовать на раздел имущества. Права и обязанности в отношении квартиры возникают только у того гражданского супруга, на чье имя она оформлена. Хотя сейчас некоторые банки начали выдавать ипотечные кредиты гражданским супругам.

Большинства спорных ситуаций с имуществом можно избежать, если заключить брачный договор. Сделать это можно как до свадьбы, так и в процессе семейной жизни. Но пока на брачные контракты решаются лишь 5% россиян. Это люди 35-45 лет, однажды уже пережившие развод и болезненный раздел имущества.