Эксперты ждут снижения цен на новостройки в 2023 году

21.11.22

За 10 месяцев нынешнего года в стране построено уже 87,8 млн кв. м жилья, сообщает Росстат. Это на 21,5% больше, чем за тот же период прошлого года. Очевидно, что по итогам года стройка побьет исторический рекорд 2021 года (тогда в стране появились 92,6 млн кв. м нового жилья, это максимум за всю историю страны, включая советский период). Однако темпы прироста падают с каждым месяцем. Если в начале года количество введенных в эксплуатацию домов превышало значения тех же месяцев прошлого года на 80%, то позже показатель стал падать и в сентябре ушел в минус - в начале осени было построено на 8% меньше жилья, чем в сентябре прошлого года, в октябре - на 11%.

Спрос на жилье сейчас невелик, и это охлаждает желание застройщиков начинать новые проекты. С учетом строительного цикла в 2-4 года число новостроек может упасть в 2025 году, прогнозируют эксперты.

Но до этого срока еще много времени. C рынка уходят семьи, которые планировали продать квартиру и купить лучше, больше или переехать в новостройку. Происходит процесс переосмысления поведения на рынке жилья, отмечают эксперты. Количество непроданных квартир в новостройках растет, а покупателей все меньше. Сокращение потенциальных покупателей квартир будет давить на цену, прогнозируют аналитики.

По октябрю уже видно, что продажи новых квартир снизились на 25-30%, отмечает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. Однако застройщики пока удерживают цены, не дают им резко пойти вниз путем сдерживания старта продаж новостроек в новых проектах. Вопрос - насколько долго они смогут это делать?

Невозможно путем откладывания продаж сохранить цену на квартиры. Своими средствами на строительство многоквартирных домов многие застройщики не обладают, приходится прибегать к проектному финансированию, а без продажи квартир проектное финансирование становится невыгодным. «Откладывать можно два месяца – три – максимум четыре, далее такой способ уже становится очень дорогим, – объясняет Раиль Минегалиев, гендиректор строительной компании «СтройТраст».

В стройке находятся проекты, основная часть которых запустилась в этом или прошлом году. «Ясно, что изначально они рассчитывались исходя из других параметров спроса, нежели те, которые мы сейчас наблюдаем. Для покупки квартиры помимо финансовых средств необходимы уверенность в будущем, в своих доходах и благосостоянии на протяжении нескольких лет вперед. Теперь горизонт планирования существенно сократился, и это не играет на руку рынку жилищного строительства. Сейчас у нас в моменте некоторый дисбаланс, который может повлечь за собой снижение цен в первом квартале следующего года. Но точка равновесия спроса и предложения, считаю, все же будет найдена уже в следующем году», - говорит он.

Снижение темпов строительства жилья - это следствие снижения спроса, что приводит к снижению цен на квартиры, говорит член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров. Однако нет оснований предполагать рост цен даже при условии роста спроса на первичном рынке. У застройщиков достаточно лотов. С учетом падения реальных доходов населения повышенного спроса на новостройки в ближайшее время не будет, считает Прохоров. «Но тут еще необходимо учитывать, что стоимость строительных материалов также снизилась и цены на них практически достигли докризисного уровня», - отмечает он.

Снижение темпов строительства теоретически может повлечь дальнейшее снижение спроса и цен на стройматериалы, а также на участки под застройку. «Мы ожидаем, что во 2-м квартале 2023 года проявится тренд на снижение стоимости земельных участков, потому что замедление темпов продаж квартир отражается на ценообразовании рынка площадок под застройку с примерно полугодовым интервалом», - говорит вице-президент по развитию и GR GloraX Денис Лебедев. Все это может несколько снизить себестоимость строительства и цены на жилье, если, конечно, не приведет к разорению предприятий.

Почему застройщики и банкиры боятся снижения цен ранее объяснили эксперты.