Выбор способа управления многоквартирным домом

В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее ЖК РФ), вступившем с силу с 01.03.2005 года впервые сформулировано понятие «управление многоквартирным домом», под которым понимают обязанность собственников помещений дома управлять принадлежащим им недвижимым имуществом и нести расходы по его содержанию.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым ЖК РФ (ч. 2 ст. 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление;
- управление товариществом собственников жилья (далее ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
- управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющей организацией).

Этот перечень исчерпывающий и не подлежит расширению.

Первый способ управления сводится к тому, что все общие вопросы управления многоквартирным домом решают непосредственно сами собственники. Процедура управления таким много-квартирным домом определена в статье 164 ЖК РФ.

В соответствии с ЖК РФ при непосредственном управлении договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности, должны заключаться собственниками помещений на основании решения их общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления заключаются самостоятельно каждым собственником помещения.

Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, могут заключаться в следующем порядке:
1. Общее собрание собственников помещений рассматривает проект соответствующего до-говора и принимает решение о его заключении по правилам ст. ст. 46-48 ЖК РФ.
2. Все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собра-нии за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика.
3. Юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать услуги и выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя.
4. Договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению своих обязательств.
На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление домом, от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданное в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений.

Второй способ управления многоквартирным домом - управление ТСЖ.

Товарищество собственников жилья – это объединение собственников помещений в многоквар-тирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

Основная цель деятельности ТСЖ – это управление общим имуществом многоквартирного дома в интересах собственников дома.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа собственников помещений в таком доме (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Высшим органом управления является общее собрание его членов. Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется не общим собранием членов ТСЖ и кооператива, а выборными органами: правлением и председателем правления. Все отношения между участника-ми этих некоммерческих организаций строятся на началах членства и будут урегулированы их уставами. Договоры по поводу управления, содержания и ремонта общего имущества многоквар-тирного дома и т. д. между членами ТСЖ (жилищно-строительного кооператива) и руководством этих организаций не заключаются. Что касается собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ или жилищного кооператива (физических и юридических лиц, органов местного самоуправления), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заключить с ТСЖ или потребительским кооперативом не договоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имуще-ства в доме.

ТСЖ самостоятельно решает вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, и, следовательно, определяет порядок расходования средств. Положительными моментами управления многоквартирными домами товариществами собственниками жилья являются следующие: ТСЖ имеет возможность с согласия собственников сдавать в аренду нежилые помещения общего имущества с целью извлечения дохода и направления средств на содержание дома. Собственники с пониманием относятся к тому, что они лишаются определенных услуг для получения дополнительных средств. Бюджет ТСЖ составляют платежи собственников квартир и юридических лиц, владеющих или арендующих нежилые помещения в доме.

Новый ЖК дал товариществу собственников жилья исключительные права осуществлять от имени и за счет средств владельцев квартир застройку прилегающих к дому земельных участков, а также право надстраивать и перестраивать часть общего имущества. Вместе с тем ТСЖ лишь представляет интересы жильцов и не является единоличным владельцем помещений и территории, находящихся в общей собственности. Поэтому в случае недобросовест-ного исполнения ТСЖ своих обязанностей или превышения возложенных на него полномочий собственники вправе ликвидировать его. С вступлением в силу нового Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме получили возможность самостоятельно устанавливать размеры расходов на содержание общего имущества дома и придомовой территории и принимать решение по вопросам использования помещений, находящихся в общедолевой собственности (в том числе в коммерческих целях). Жилищный кодекс определяет единственный законный способ принятия таких решений — голосование на общем собрании собственников. При этом решение считается принятым, если за него было отдано не менее двух третей голосов.

Третий способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией.Управляющей организацией может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, в том числе индивидуальный предприниматель.

В соответствии с положениями нового ЖК РФ собственники помещений должны выбрать не только способ управления. Помимо этого они еще обязаны и определить конкретную управляющую организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договоры управления.

Передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться не в масштабе всего поселения, района, а в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Для каждого дома должен быть заключен самостоятельный договор управления. Управляющие должны самостоятельно решать, привлекать или не привлекать подрядчиков для выполнения или оказания услуг, т. к. ответственность перед собственниками лежит на самих управляющих. При этом управляющий должен ориентироваться на запросы своих заказчиков – собственников помещений в конкретном доме, которые будут оценивать результат и платить цену договора управления.

Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора.Управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом, за тридцать дней до прекращения договора управления вновь выбранной управляющей организации или ТСЖ.