НСК.netПоиск   Карта сайта Полная версия

Статьи  |  Обзор недвижимости

Парадоксы недвижимости: цены растут, потому что мало покупают

Рост стоимости квадратного метра не связан с активизацией спроса на рынке недвижимости


Когда все стабильно – будь то стабильный рост или стабильность рынка в настоящем его понимании – статистика у всех агентств и аналитических компаний отличается лишь порядком цифр, но все единодушны, растут ли цены или стоят на месте. Сейчас мы наблюдаем необычную тишину и отсутствие согласия: кто-то говорит о снижении спроса, добавляя, что цены повысились, кто-то сообщает об увеличении спроса, однако советует продавцам быть готовым к торгу…

Действительно ли повышение цен в статистике агентств недвижимости означает, что цены на недвижимость выросли?


Агентства оперируют квартирами, из которых состоит их база


Начнем со строящегося жилья. С конца 2013 года в Новосибирске стало увеличиваться количество новостроек, которые сдаются, имея в своем составе много непроданных квартир. Первичным жильем принято считать квартиры, которые располагаются в строящихся жилых домах. Со сдачей объекта такое жилье переходит в разряд вторичного, хотя по сути, правильнее было бы выделять отдельную группу готового жилья.

Получается, база вторичного жилья увеличивается за счет оставшихся у застройщиков нереализованных квартир, которые на этапе сдачи и так отличаются высокими ценами. Причем, в последние несколько кварталов это происходит чаще, чем год назад, например. Заметим также, что раскупаются в первую очередь дешевые новостройки, а самые дорогие как раз и пополняют базу так называемого вторичного жилья.


Строящееся жилье в Новосибирске


Структура распределения новостроек по степени готовности на каждом временном промежутке разная. В одной из прошлых статей мы отмечали особенность, характеризующую первичный рынок в настоящий момент. В отличие от сложившейся традиции приурочивать к концу года сдачу большого количества новостроек, в этом году ввод в эксплуатацию распределяется равномерно на протяжении всего года. Так, в третьем квартале было зафиксировано повышенное количество объектов, находящихся на стадии готового каркаса, что также накладывает отпечаток на порядок анализируемых цен.

Правильнее было бы сравнить не разномастный набор объектов, находящийся в разной стадии строительства, а темпы повышения цен по каждому застройщику в динамике. По этому показателю мы видим, что планомерное повышение цен, обусловленное ростом готовности объекта, сейчас происходит реже и на меньшую сумму, нежели в первом и начале второго квартала. Есть - пока единичные случаи - снижения цен на 2- и 3-комнатные квартиры, и завуалированное уменьшение стоимости через акции и скидки.


Дешевые варианты "вымываются", а оставшиеся дорогие продаются долго


Вторичный рынок в настоящее время также имеет свои особенности. На нашем сайте мы фиксируем увеличение базы загружаемых объявлений от агентств недвижимости – реализация объектов затягивается, сроки экспозиции увеличиваются. При повторном обращении к объявлению гораздо чаще, чем раньше, пользователь сайта снижает цену на квартиру, нежели увеличивает. На фоне экономической нестабильности собственники квартир зачастую принимают решение повременить с продажей, поэтому наблюдается рост количества квартир, которые переходят из разряда продающихся в категорию сдаваемых в аренду.

Так, по статистике получается рост стоимости квадратного метра, не имеющий ничего общего с реально происходящими процессами, совершенно не связанный с активизацией спроса на рынке недвижимости. Это даже не "средняя температура по больнице", а констатация желаний продавцов. Парадоксальная ситуация, когда по цифрам все растет, но причина в том, что мало покупают.


Цены оторвались от реальности?


До развития ипотеки стоимость первичного и вторичного жилья в Новосибирской области сохранялась примерно на одном уровне. С начала массового внедрения в жизнь механизмов кредитования на покупку жилья граждане стали голосовать рублем за новое жилье. Расцветом строящегося жилья можно назвать период, охватывающий 2011-2013 годы, когда под влиянием различных программ поддержки строительный сектор смог реализовать невиданные ранее объемы.


Сколько кв.м жилья можно купить на среднюю зарплату, Новосибирская область
(стоимость кв.м. согласно статистическим данным Новосибирскстат)

Сколько кв.м жилья можно купить на среднюю зарплату, Новосибирская область


В настоящий момент из-за увеличившихся цен и опасений повторения кризиса рынок столкнулся с уменьшением покупательской способности, которая, в первую очередь, сказывается на новостройках.

По признанию строительных компаний, существенную лепту в объем продаж ранее вносили иногородние покупатели, приобретающие квартиры с инвестиционными целями, для своих детей или планирующие переезд в наш город. Доля таких покупателей колеблется по различным строящимся объектам от 10 до 50%. Чаще всего такие покупки происходят по ипотеке.


Ипотечные кредиты, предоставленные заемщикам из других регионов на покупку жилья в Сибирском федеральном округе
(в % от общего числа ипотечных сделок, сравниваемые периоды: начало августа и конец года)

Доля иногородних покупателей жилья в Сибирском округе


В 2014 году процент иногородних покупателей, приобретающих в ипотеку жилье в Сибирском федеральном округе, существенно снизился. В августе нынешнего года он составлял 19,49% (более поздних данных еще нет), в то время как к аналогичному периоду 2013 года собственниками жилья в нашем крае стали 26,39% покупателей из городов, не относящихся к сибирским. Особенно сократилась доля заемщиков из Уральского и Северо-Западного федерального округа. К слову сказать, покупателей-ипотечников из Крымского федерального округа на начало августа 2014 года еще не зафиксировано.

Безусловно, цены на первичную недвижимость имеют свое экономическое обоснование, и строительные компании уже давно не генерируют суперприбыль. Проблема в том, что население не столь богато, а повышение цен на новостройки запускает цепную реакцию увеличения цен на вторичное жилье, вытянуть которое рынок в текущих условиях не в состоянии.


© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.




Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей

Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.




Сколько должен строиться дом?

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.



Как ускорить продажу квартиры

Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.



Как не нарушить закон о рекламе

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.



Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?


Что означает «срочный выкуп квартир»

Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.


Проверка юридической чистоты квартиры

Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.


Налоги при сдаче жилья в аренду

Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.



Реклама новостроек: просто добавь воды


Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.



Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?

Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.



Новостройки, сданные в 2010-2021 годах в Новосибирске

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.



Жилые комплексы в Новосибирске

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.



Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.




наверх

 Обратная связь, контакты