Занимательное градостроительство

Застраивание любой городской территории не должно происходить хаотично. Существуют определенные правила, в соответствии с которыми ответственные лица принимают решение о возможности строительства на тех или иных земельных участках. Такие нормативы градостроительства обязательны для соблюдения на всей территории города Новосибирска.

Проверка объектов на соответствие градостроительным нормам происходит, начиная с подготовки генплана города, далее – при рассмотрении проектной декларации, а также на протяжении всего процесса строительства – при осуществлении строительного надзора.

Таким образом, каждый проектируемый объект должен пройти проверку на соответствие градостроительным нормам и лишь затем получить разрешение на строительство. Тогда откуда берутся эти "скворечники", насчитывающие более тысячи студий в одном доме, неужели в градостроительных нормативах об этом ничего не сказано?

Сколько квартир может быть в жилом доме

Проведем "контрольное взвешивание" – в качестве примера возьмем вполне конкретный 18-этажный жилой дом, строящийся крупным новосибирским застройщиком на земельном участке 1,5 га (см. рисунок).

Согласно нормам градостроительства г.Новосибирска, общая площадь квартиры, приходящаяся на 1 человека при многоэтажной комплексной застройке, не должна быть меньше 24 кв.м.

Если считать, что в каждой квартире будет жить не более 1 человека, получается, по нормативам все соответствует. Другой вопрос – в таких малогабаритных квартирах порой живут и по 2-3 человека. Не от хорошей жизни, конечно.

Примечательно, что 86% от общего количества квартир в анализируемой новостройке составляют студии, 1% - 1-комнатные квартиры и 13% приходится на 2-комнатные студии. Несмотря на очевидный перекос в сторону студий, соотношение квартир по количеству комнат никак не регламентируется градостроительными нормами. Всегда считалось, что рынок все расставит по своим местам – вот он и "расставил", застройщики строят то, что легче всего продать.

До поправок, принятых в июне 2013 года, допускалось и 18 кв.м средней общей площади на человека. Это значит, что при той же общей площади квартир в таком доме можно было напланировать свыше 1400 студий. Что, в общем-то, и происходило.

При этом, по нормативам, расчетная плотность населения микрорайона не должна превышать 420 чел/га. В условиях реконструкции жилой застройки допускается превышение плотности вышеуказанных показателей не более чем на 10%.


Однако, по свидетельству члена комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного Собрания Новосибирской области Сергея Клестова, нередко эти цифры многократно превышаются:

"Есть в Новосибирске такая площадка, где на участке в 0,5 га строится дом на 20 тыс. кв.м, что превышает существующую норму более чем в 4 раза. Таким образом, усугубляется не только проблема с парковками, но и усиливается нагрузка на систему ЖКХ".

Парковки

Кстати, о парковках… На каждую квартиру площадью более 40 кв.м должно быть предусмотрено 1 машино-место для организованного хранения автотранспорта, на квартиру, площадь которой менее 40 кв.м - 0,5 машино-места.

Не менее 50% от расчетного количества мест для хранения автомобилей должно находиться в границах земельного участка, занимаемого жилым домом. Остальные парковочные места допускается размещать в пешеходной доступности не более 150 метров. Стоить ли говорить, что реальность далека от ожиданий.

Расстояние между зданиями

Минимально допустимое расстояние между любыми зданиями – жилыми домами и объектами общественного назначения – также является предметом градостроительного регулирования.

Между длинными сторонами зданий, высота которых более 15 м (а это жилой дом, в котором более четырех этажей), должно быть свободное расстояние не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м.

Однако даже эти небольшие расстояния могут быть сокращены, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно и соблюдаются нормы инсоляции и освещенности, а также требования пожарной безопасности. И в данном случае местные нормы совпадают с формулировкой основного градостроительного закона, действующего на территории РФ.

Нормативы обеспеченности детскими садами, школами, больницами

Если о наличии магазинов, кафе и аптек можно не волноваться – бизнес рано или поздно придет в строящийся микрорайон, то обеспечить жителей новостроек больницами, школами и детскими садами – задача непосильная для строительных организаций, занимающихся жилищным строительством.

Размещение объектов социального назначения в жилом микрорайоне (квартале)

Таким образом, на каждые 10 тысяч населения должно приходиться одно дошкольное учреждение, которое по нормативам может вместить не более 350 ребятишек.

При малоэтажном жилищном строительстве допускается увеличение радиусов обслуживания культурно-бытового назначения, но не более чем в 1,5 раза.

Городу нужны новые нормы градостроительства

В настоящее время обсуждается новый проект региональных нормативов градостроительного проектирования. Изменения в существующие правила вызваны, в первую очередь, потребностью ограничить точечное строительство, уплотняющее сложившуюся городскую застройку. В частности, озвучивалось предложение снизить плотность проживающих до показателей не более 300 человек/га, увеличить нормы расчета обеспеченности общей площадью до 35 кв.м на одного человека. Рекомендовано предусматривать на каждую квартиру более 1 места на парковке, при этом переориентировать население с открытых парковок на капитальные многоэтажные гаражи, а освободившееся пространство использовать для озеленения. Планируется скорректировать в сторону увеличения и нормы по обеспеченности местами в детских дошкольных учреждениях – до 68 мест на 1 тысячу жителей.

Реакция строительных организаций предсказуема – в случае принятия ограничивающих параметров по плотности застройки, компании прогнозируют рост себестоимости строительства и существенное удорожание квадратного метра для конечного покупателя (кстати, стоимость парковочных мест предлагается включать в цену жилья). Решение по вопросу еще не принято. Цена ошибки велика: в совокупности с неработающим механизмом страхования ответственности застройщиков, непродуманные решения могут привести к строительному коллапсу.

© Текст, иллюстрации: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

Смотреть все статьи рубрики >>