Новые правила долевого строительства: что изменилось в 2014 году

Конец 2012 года ознаменовался принятием Федерального закона № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", включающим существенные поправки, касающиеся строительной сферы. Некоторые положения закона настолько значительны, что вводятся в действие только с 2014 года - строительному сообществу было дано время, чтобы свыкнуться с новыми требованиями законодательства и подготовиться к работе в новых условиях.

Новый закон усиливает защиту прав дольщиков, вводя ряд новых положений в настоящее законодательство, регулирующее отношения участников долевого строительства.

Как было

В соответствии с Федеральным законом №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", действующим с 2005 года, договор участников долевого строительства подлежит государственной регистрации.

Считается, что с момента госрегистрации договора долевого участия (ДДУ) в залоге у участника долевого строительства находится:

- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства,
- строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома является обеспечением исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия. В случае возникновения проблем с достройкой дома, залог позволяет дольщикам надеяться:

1) на возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных ФЗ № 214 и (или) договором;
2) на уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Как теперь

До государственной регистрации договора с первым дольщиком застройщик должен застраховать свою ответственность.

Начиная с 2014 года, дополнительно к залогу, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов:

1) поручительство банка (с соблюдением условий, установленных новым законом – подробности далее);
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно).

Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания сможет только при наличии договора страхования гражданской ответственности или, заручившись поручительством банка.

Для новостроек, строительство которых начато до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменится, правила закона № 294-ФЗ распространяются на новые площадки, разрешение на строительство которых будет получено в 2014 году. Однако и застройщики объектов, начатых в прежние годы, при истечении срока разрешения на строительство, вынуждены будут обращаться за его продлением уже на новых условиях.

Рассмотрим подробнее возможные варианты обеспечения обязательств застройщика.

Поручительство банка

Банк выступает поручителем обязательств застройщика по договору долевого участия.

Требования к банковской организации:
- наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана ЦБ РФ и в которой указано право выдачи банковских гарантий,
- банковская деятельность осуществляется не менее пяти лет,
- уставной капитал банковской организации не менее 200 млн. рублей,
- наличие у банка собственных средств (капитала) в размере не менее 1 млрд. рублей,
- соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством РФ о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев,
- отсутствие требования Центрального банка РФ об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

Страхование гражданской ответственности застройщика

Возможные варианты страхования гражданской ответственности застройщика на случай, если дом достроить не удастся, либо к качеству здания будут серьезные претензии:

Выгодоприобретателями по договору страхования выступают дольщики, т.е. именно они получат денежную сумму, в случае наступления страхового случая.

Страховым случаем будет являться неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам. Это должно подтверждаться решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. В последнем случае также потребуется выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности их удовлетворения.

Минимальная страховая сумма определяется из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, указанного в договоре, и показателя средней рыночной стоимости кв. м общей площади жилья на дату заключения договора страхования. Средняя рыночная стоимость кв.м жилья определяется законодательно по субъектам РФ и применяется для расчета размеров социальных выплат на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета. По Новосибирской области норматив средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на 4 квартал 2013 года установлен в размере 35 980 рублей.

В случае поручительства банковская организация несет обязательства в этом же объеме, включая предусмотренные законом и договором неустойки – штрафы и пени.

Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае страхования ответственности застройщика выгодоприобретатель также сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Пока никто не знает, как предложенный порядок обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков будет работать на практике. Несложно предположить, что новые расходы, бремя которых вынуждены будут нести строители, будут включены в стоимость квадратного метра, что приведет к подорожанию квартир на первичном рынке. А кто-то "останется за бортом", не сумев найти финансовой поддержки в лице банковских организаций и страховых компаний.

Изменения в долевом строительстве с 1 января 2017 года

© Текст, иллюстрации: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.