Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

У вас есть "лишняя" квартира – хрущевка, которая досталась в наследство от родственников, или вы располагаете достаточными средствами, которые можно потратить на приобретение недорогой готовой новостройки в местах комплексной застройки. Почему бы не сделать на этом свой "маленький бизнес" – ведь можно сдавать квартиру в аренду и получать ежемесячный доход…  

 

Как заработать на недвижимости?

 

Постулат о том, что недвижимость всегда растет в цене, развеял недавний кризис: оказывается, цена недвижимости может (и достаточно существенно) уменьшаться. Более того, никто не гарантирует, что в дальнейшем можно будет с легкостью продать жилье в морально устаревших хрущевках, давно и безнадежно требующих капитального ремонта. К слову сказать, реализовать квадратные метры "из тысяч и тысяч" новостроек, строящихся ударными темпами в отдаленных районах, не менее сложная задача:  вероятность их подорожания минимальна (если не принимать во внимание корректировку на процент инфляции), а у самого застройщика цена на такое жилье  всегда будет ниже.

Квартиру можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход. Пару лет назад инвесторы так и делали: покупали квартиру, которую сдавали арендаторам, а через некоторое время продавали. Высокая доходность достигалась за счет стремительного роста цен на жилье, при этом  доходность от самой аренды составляла лишь небольшую часть в общей денежной выгоде.

Квартиру можно продать. При этом распорядиться полученными деньгами также можно несколькими способами: положить в банк, приобрести что-либо, более выгодное с  точки зрения инвестирования, или, наконец, просто потратить.

 

Давайте сравним, что выгоднее:  сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад. Возьмем для образца хрущевку или типовую квартиру в районе средней отдаленности – 4 варианта жилья: комната, 1-комнатная, 2-комнатная и 3-комнатная квартира.

Сдача жилья внаем: доходы

(усредненные значения для 2021 года)

Недвижимость	Стоимость квартиры, руб.	Доход от аренды в месяц, руб.	Годовой доход от аренды, руб.
Комната	1 000 000	9 000	108 000
1-к.квартира	2 700 000	18 000	216 000
2-к.квартира	3 800 000	24 000	288 000
3-к.квартира	4 700 000	30 000	360 000

Подсчитаем расходы, которые несет собственник недвижимости в ситуации сдачи жилья внаем: квартплата, коммунальные платежи (если указанные расходы не входят в состав арендной платы), налоги от полученного дохода, страховка недвижимости и расходы на косметический ремонт квартиры.

Сдача жилья внаем: расходы

(усредненные значения)

Недвижимость	Расходы в год, руб.				Общий годовой расход, руб.
	Квартплата,   коммунальные платежи, капремонт, руб. (в год)	Налог (13% от дохода с аренды жилья)	Косметический ремонт	Страховка (0,4% от стоимости квартиры)
Комната	36 000	14 040	10 000	4 000	64 040
1-к.квартира	45 000	28 080	18 000	10 800	101 880
2-к.квартира	54 000	37 440	28 000	15 200	134 640
3-к.квартира	70 000	46 800	36 000	18 800	171 600

 

Правда, налог с полученного дохода можно уменьшить, если стать самозанятым или купить патент на аренду недвижимости. Однако, мы не считали годовой налог на собственников недвижимости  – если раньше его сумма являлась символической, то теперь, в зависимости от года постройки жилья, эти расходы не так уж и малы.

Доходность от сдачи жилья в аренду

 

Недвижимость	Стоимость квартиры, руб.	Годовая доходность, в руб. (доходы минус расходы)	Доходность, в % от стоимости жилья
Комната	1 000 000	40 960	4,09%
1-к.квартира	2 700 000	114 120	4,2%
2-к.квартира	3 800 000	153 360	4,0%
3-к.квартира	4 700 000	188 400	3,9%

 

Поскольку с количеством комнат увеличиваются не только потенциальные доходы, но и текущие расходы на обслуживание квартиры, наиболее высокая  доходность наблюдается у 1-комнатных квартир, хотя  общая доходность зависит и от местоположения объекта, типа и класса жилья и некоторых других характеристик. Таким образом, доходность от сдачи жилья в аренду составляет примерно 3-5% в год от стоимости объекта, это ниже текущих ставок по банковским депозитам в рублях.

 

Предположим, что собственник продал недвижимость и положил полученные деньги в банк (если квартира находилась в собственности менее 3 лет, при продаже недвижимости возникает обязанность по уплате налога).

Банковский вклад на 365 дней (годовая доходность – 6,5%) - в 2021 году

Недвижимость	Сумма, руб.	Годовой доход по вкладу, руб.	Доход по вкладу, в месяц
Комната	1 000 000	65 000	5 417
1-к.квартира	2 700 000	175 500	14 625
2-к.квартира	3 800 000	247 000	20 583
3-к.квартира	4 700 000	305 500	25 458

 

Сравним Годовую доходность от сдачи в аренду, доходы минус расходы (Таблица Доходность от сдачи жилья в аренду) и Годовой доход по вкладу (таблица выше).

Как видим, цифры годового дохода от вклада под 6,5% гораздо привлекательнее вариантов сдачи жилья внаем, где доход за минусом всех расходов колеблется в диапазоне от 3,9 до 4,2%. А можно поискать и более привлекательные варианты банковских вкладов.

Есть и ложка дегтя: с 1 января 2021 года все банковские вклады больше 1 миллиона рублей будут облагаться налогом в 13%. Налогом облагается не все тело вкладов, а только полученные проценты дохода. Доходы до 42 500 рублей не подлежат налогообложения, за все остальное сверх этого придется отдать государству 13%.

Сколько же в итоге останется денег от дохода по вкладу:
- от 65 000 тысяч (продали комнату - положили деньги на вклад - получили проценты за год - заплатили новый налог на вклады) останется "чистыми" на руки: 62 075 рублей,
- от 175 500 тысяч (за проданную 1-комнатную квартиру)  останется 158 210 рублей,
- от 247 000 тысяч (за 2-комнатную квартиру)  останется 220 415 рублей,
- от 305 500 тысяч (за 3-комнатную квартиру) останется 271 310 рублей.

Эти цифры, конечно, менее  привлекательны, но даже они больше годовой доходности от аренды квартир и комнат за минусом расходов на ЖКУ, налог на доходы и т.д.

Резюме n-s-k.net

 

Инвестиции в недвижимость еще недавно были достаточно распространенным способом вложения средств. Однако, в настоящий момент покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду является низкодоходным бизнесом, менее выгодным решением даже по сравнению с банковским депозитом. Конечно, в результате собственник остается с квартирой, в которую могут переселиться его подросшие дети, – но эта ситуация не имеет отношения к вопросу  как заработать на недвижимости.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

Смотреть все статьи рубрики >>

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Налоги при сдаче жилья в аренду

 

Аренда: как защититься собственнику жилья

 

Налог при продаже недвижимости

 

Налоги: заблуждения Продавцов недвижимости

 

Что означает «срочный выкуп квартир»

 

Кто платит за услуги - Продавец или Покупатель?