Земли поселений: правовое регулирование использования

Правовые аспекты, связанные с землями поселений, касаются всех слоев населения, независимо от того есть у них в пользовании земля или нет, но особенно они актуальны для людей решивших приобрести земельный участок под строительство. Надеемся, что данная статья поможет разобраться в особенностях обладания земельным наделом.

Действующее земельное законодательство в качестве основного признака, отделяющего земли поселений от земель остальных категорий, выделяет их нахождение в пределах черты поселений.

 

Согласно ст. 83 Земельного Кодекса РФ, «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий». Черта городских, сельских поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, чтобы один и тот же участок не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель.

 

Состав земель поселений

 

В состав земель поселений входят земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерным и транспортным инфраструктурам, рекреационным, специального назначения, военным и к некоторым иным территориальным зонам. Стоит помнить, что каждый земельный участок должен относиться только к одной зоне.

 

Назначение земель поселений

 

Назначение земель поселений состоит в том, что они являются некой территориальной платформой для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения.

Ценность и экономическая привлекательность земель поселений определяются по иным критериям, нежели земель других категорий, и зависит от множества факторов: от месторасположения участка, его рельефа, наличия на нем строений, обеспеченности его коммуникациями, от состояния окружающей среды и т.п.

 

В последние годы экономические факторы оказали существенное влияние на изменение видов использования земель поселений. Преимущество тут получили жилая застройка, застройка офисными помещениями, культурно-развлекательными и торговыми сооружениями.

 

Нормы земельного законодательства и

правовое регулирование использования земель поселений

 

В соответствии с последними намерениями власти, в недалеком будущем в целях упрощения их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью нам придется рассматривать земельный участок и возведенные на нем сооружения как единые объекты недвижимого имущества.

 

Выступая в июне 2010 года с Бюджетным посланием, президент РФ Дмитрий Медведев потребовал ускорить подготовку введения единого налога на недвижимое имущество, расчет которого должен будет осуществляться исходя из рыночной стоимости этого имущества. По его словам, переход к самостоятельному регулированию и сбору единого налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество, должен стать важнейшим курсом в создании собственной налогооблагаемой базы в финансово слабо обеспеченных регионах и муниципалитетах.

 

В действующем ЗК РФ, положение о едином объекте недвижимого имущества закреплено среди основных принципов земельного законодательства. Сегодняшние нормы земельного законодательства уже направлены на формирование единого или максимально близкого правового режима здания и земельного участка, на котором оно расположено.

 

В тоже время по другим законам во многих случаях правовой режим земельного участка существенно отличается от правового режима расположенного на нем иного недвижимого имущества. Правовое регулирование использования земель поселений формируется непосредственно с градостроительным, земельным и некоторыми другими законодательствами, нормы которых часто не столько дополняют, сколько противоречат друг другу.

 

Особое место здесь занимает градостроительное регулирование использования земель поселений, т.е. генеральные планы развития их территории и регулирование застройки, а также генеральные планы городских округов. В ЗК РФ прописано, что «земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки».

 

Так что, прежде чем приобретать земельный участок под строительство, инвестору стоит ознакомиться с генеральным планом застройки территории.

 

Режим использования земель поселений

и порядок установления границ землепользований

 

Застройка (не важно какая) является основной линией использования земель поселений. В течение продолжительного периода времени из-за отсутствия частной собственности на землю, границы земельных участков в более-менее крупных населенных пунктах нашего государства закреплялись на планах в основном индивидуальной жилищной застройки. Да и то эти границы можно назвать скорее условными.

 

Из-за этого проведение зонирования по границам земельных участков, при набирающей силу инвентаризации земель в городах и поселках практически невозможно. А ведь согласно статье 83 ЗК РФ: «Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки)».

 

Для упорядочения сложившегося положения, Правительство РФ утвердило «Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», которое должно послужить плановому установлению границ земельных участков и формированию новых объектов недвижимости в сложившейся застройке.

На сегодняшний день по данным министерства, кадастровый учет в России покрывает около 80% от общей площади территории государства.

 

Условия предоставления земельного участка,

размеры участка, ограничения использования

 

Условия предоставления земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, размеры участка, ограничения использования указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды.Начинать постройку можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

 

Градостроительная документация о застройке территории города должна включать в себя проекты планировки территории, проекты межевания территорий и градостроительные планы земельных участков.

 

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий земель поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действующих на период застройки указанных территорий. На территориях, передаваемых под застройку, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами.

 

Индивидуальное жилищное строительство на землях поселений

 

В зависимости от градостроительных нормативов, различные участки земли в составе одного и того же населенного пункта могут иметь разные назначения. Это может быть сельскохозяйственное использование и строительство. Дом может быть построен как на земле, предназначенной под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Основным отличием этих вариантов будет то, что свое право прописаться в доме, построенном на участке, выделенном под ЛПХ, скорее всего, придется доказывать в суде.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Категории земель и перевод земли из одной категории в другую

 

Земли сельскохозяйственного назначения