Новая реальность

Российскую экономику штормило с самого начала 2014 года. Зачистка банковского сектора, Олимпиада, Крым и Украина, усугубляющиеся раз от раза западно-санкционные меры давления, девальвация рубля, повышение ключевой ставки - все эти факторы в течение года оказывали свое влияние на рынок недвижимости.

Нестабильность и панические настроения помогли строительному рынку: компании, которые прошлыми заслугами смогли убедить новосибирцев в своей надежности, пережили в 2014 году несколько периодов по-настоящему ажиотажного спроса. За последнюю декаду года на волне возросшего интереса наиболее востребованные новосибирские застройщики успели трижды повысить на 1-2 тысячи рублей стоимость квадратного метра, сформировав тем самым приличные денежные запасы на дальнейшее строительство.

Конец года стал крушением рубля и обозначил туманные перспективы ипотеки. В 2015 году мы окончательно проснулись в новой реальности. Затянется ли этот период на пару лет, как считает наш президент, или окажутся правы международные эксперты, полагающие, что об улучшении не может быть и речи до 2019 года - никто не знает. Жить с этим нам придется сейчас.

Как влияют процентные ставки на желание россиян взять ипотеку

Во второй половине декабря ЦБ России повысил ключевую ставку* с 10,5 до 17% - соответственно, был запущен процесс повышения ставок по ипотечным кредитам.

К концу 2014 года не все банки успели сформулировать новые условия выдачи ипотеки. Часть кредитных организаций установила заградительные ставки – т.е. кредитный продукт, вроде как, и существует, но брать кредит по таким ставкам мало кто захочет. Так, Банк Жилищного финансирования предлагает ипотечные программы на готовое жилье от 22,49% годовых, СвязьБанк планирует выдавать ипотеку под 25-29,5% годовых, ЮникредитБанк – под 21-21,50%. Некоторые банки приостановили выдачу ипотеки на один-два месяца, пока экономическая ситуация не станет понятнее, либо вовсе отказались от жилищного кредитования.

Новые ставки по ипотеке еще не приобрели своих окончательных очертаний, но на примере прошлого кризисного периода мы можем анализировать, как ведет себя рынок недвижимости при существенном увеличении ипотечных ставок.

Средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам в 2008-2014гг. в России

Максимальную среднюю ставку Центральный банк зафиксировал в июле-августе 2009 года, в эти два месяца ставка по ипотеке поднялась до 14,9%. Были, конечно, предложения и по 28% годовых** (Альфа-банк, программа "Готовое жилье", первоначальный взнос 40%, срок кредитования до 25 лет, май 2009 года) и по 29.5% (СМП-Банк, программа "СМП Стандарт рублевый", первоначальный взнос 30%, срок кредитования 11-15 лет, май 2009 года), но речь идет о средневзвешенной ставке, сложившейся на ипотечном рынке в тот период.

Как же отразилось повышение процентной ставки на рынке ипотечного кредитования в кризис 2009 года? Результат, что называется, не замедлил сказаться: ипотечная ставка около 15% в острую фазу кризиса спровоцировала спад спроса на жилье в России почти на 64%.

Количество предоставленных кредитов в рублях на покупку жилья в России, единиц

К слову сказать, официальная зарплата в кризисный период не понижалась ни в целом по стране, ни в Новосибирской области. Другой вопрос - желающих взять ипотеку в кризис становится гораздо меньше, и речь не только о повышении ипотечных ставок, размера первоначального взноса и ужесточении требований к заемщикам. Спад в экономике вызывает сокращение дохода, увеличивается количество людей, трудящихся в условиях неполного рабочего дня, и безработных – все это, конечно, не способствует росту жилищного кредитования.

Ипотека в 2008-2014 годах в Новосибирске

Оперативная информация Росреестра по Новосибирской области за 11 месяцев 2014 года свидетельствует о небывалом количестве ипотечных сделок за все время существования органов регистрации имущественных прав.

Данные Центрального банка РФ о ситуации с жилищными кредитами в Новосибирской области публикуются с небольшим отставанием, поэтому, как и в случае с таблицей по России, нашу область мы будем анализировать с помощью официального источника, по состоянию на 1 ноября 2014 года.

Любопытно сравнить, как кризис отразился на объемах выдачи ипотеки в Новосибирской области, и отличается ли наша ситуация от российской статистики.

Количество предоставленных рублевых жилищных кредитов в Новосибирской области, шт.

Как видим, в Новосибирской области спад в 2009-2010 годах не был таким длительным и глубоким, можно сказать, что наши показатели отличаются от общих для страны ипотечных тенденций.

Загадка оптимистического настроя Новосибирской области по выходу из прошлого кризиса объясняется просто: с января 2009 по конец 2010 года в нашем регионе действовала первая Губернаторская программа, по которой всем желающим компенсировалось до 300 тыс.руб. первоначального взноса и предоставлялась ежемесячная субсидия из расчета 8% от суммы оформленного кредита на новостройку.

А с сентября 2011 года молодые семьи Новосибирска и области получили возможность воспользоваться второй программой губернаторской поддержки – субсидией в 300 000 рублей при покупке новостройки.

Особенно активно эта помощь раздавалась в 2011-2012 годах, а к 2013 году ужесточение условий выдачи субсидии и ограничение новостроек по стоимости квадратного метра и срокам сдачи практически нивелировали влияние программы на рынок недвижимости. Это "проседание" в ипотечных сделках, наблюдаемое в Новосибирской области в 2013 году и не характерное для российского рынка в целом, вероятно, и есть истинный результат, очищенный от влияния стимулирующих жилищных программ.

Сможет ли строительный сектор при текущем повышении ипотечных ставок устоять без программ поддержки? В условиях дефицитного местного бюджета – это вопрос без ответа. Будут ли разработаны федеральные меры поддержки - тоже не ясно. Откуда найдутся резервы на их массовую реализацию? Остается надежда, что ситуация с повышенной ключевой ставкой не задержится надолго, тогда и ипотечные ставки будут скорректированы вслед за ее понижением – на то оно и время новогоднее, чтобы верить, что все будет хорошо.

* С 16 декабря 2014 года Центральный Банк предоставляет банкам кредиты, обеспеченные нерыночными активами или поручительствами, на срок до 549 дней по плавающей процентной ставке, установленной на уровне ключевой ставки Банка России, увеличенной на 1,75 процентных пункта. Для справки: на начало 2014 года значение ключевой ставки составляло 5,50%.
** Статистика сайта N-S-K.net по мониторингу ипотечных программ с 2009 года.

© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.