«Независимый» рынок недвижимости

Всегда ли недвижимость будет дорожать?

Складывается впечатление, что рынок недвижимости живет отдельно от существующих экономических процессов. Большинство сибиряков уже давно замечают изрядно похудевший остаток от зарплаты - при сохранении своего обычного уровня потребления. Квартиры в нашем городе по стоимости догоняют московские. Но, несмотря на небольшие доходы новосибирцев, "спрос на недвижимость стабильный, продажи растут, и цены будут повышаться".

Кто покупает?

Обосновывая инвестиционную привлекательность жилья, принято приводить в пример различные опросы на тему Куда бы вы потратили крупную денежную сумму, или иные формулировки, обобщающие потребность человека каким-либо способом использовать свободные денежные средства.

Около 60-70% опрашиваемых стабильно отвечают, что недвижимость – лучшая инвестиция. Из этого некоторые специалисты делают вывод о том, что больше половины населения – потенциальные покупатели жилья.

Однако, как замечательно сказал М.Жванецкий, "хочется всего и сразу, а получаешь ничего и постепенно". Несмотря на потребность и желание, реально купить недвижимость, даже в ипотеку, может гораздо меньший процент населения.

Распределение населения России по группам среднедушевых доходов (Росстат, конец 2013 года), можно проиллюстрировать следующим рисунком:

Прожиточный минимум взрослого человека приближается к 10 тысячам рублей (для трудоспособного населения по Новосибирской области за 2 квартал 2014 года - 9 386 рублей). В случае ипотеки ежемесячный платеж не должен превышать 40% от имеющегося дохода. Как видим, больше трети российского населения (38.1%) не сможет купить квартиру ни при каких условиях – только если обменяет имеющееся жилье на примерно такое же по стоимости.

Для 25.8% населения покупка жилья доступна с ограничениями: имеется жилье, которое можно продать и добавить денег, или есть откуда-то крупный первоначальный взнос для приобретения квартиры по ипотеке, или можно рассчитывать на социальные программы, материнский капитал, помощь родителей, если заемщик, отличающийся молодым возрастом, готов взять ипотеку на долгий срок и т.д.

О категории доступности, в т.ч. с помощью ипотеки, можно говорить, начиная с дохода от 25 тысяч рублей в месяц. Таких набирается 36.1%. Другой вопрос - всем ли им нужна квартира, и какая часть из них уже решила свои жилищные проблемы. Не забудем, что данные указаны по России, следовательно, группа с высокими доходами в Новосибирске будет гораздо малочисленнее (но, ради справедливости заметим, покупают жилье у нас не только коренные жители города).

Вы можете сказать, что официальная информация не имеет ничего общего с настоящим положением дел, что в конвертах люди получают гораздо больше. Посмотрим, как жители Новосибирской области оценивают свое финансовое положение.

Финансовое положение домохозяйств, Новосибирская область, 2013 год, Росстат

Таким образом, позволить себе задумываться о покупке жилья (хотя бы в ипотеку) может не более 26% населения Новосибирской области, а 72.8% сибиряков имеют такие доходы, которых едва хватает на текущие расходы, какая уж тут недвижимость.

Также следует учитывать, что часть имеющих возможность обзавестись жильем, уже это сделали в предыдущие годы, и пока не нуждаются в улучшении жилищных условий. Либо не могут или не хотят реализовать свою потребность, выплачивая кредит, или в силу иной структуры расходования доходов (на лечение, обучение детей, отдают предпочтение расходам на отдых и т.д.).

Для наглядности – результаты альтернативного опроса (февраль 2014 года, Фонд «Общественное мнение», опрошено 1,5 тыс человек в различных регионах России).

Около 84% россиян не имеют финансовой возможности для улучшения своих жилищных условий, при этом 61% испытывают такую необходимость. 37% респондентов заявили, что у них вообще нет потребности в улучшении жилищных условий. Финансовая возможность улучшить жилищные условия есть только у 10% опрошенных.

Несколько слов об ипотеке

Сегодня до 70% сделок, регистрируемых Управлением Росреестра по Новосибирской области – это ипотека. Очевидно, что ипотечное кредитование, расширяя круг потенциальных покупателей, существенно влияет на доступность и стоимость жилья. Повышение доступности – это хорошо, но обратная сторона медали оборачивается ростом цен.

Фундаментальные причины, которые позволили бы сохранить текущие темпы роста ипотечного рынка, отсутствуют – сообщило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Если рецессия в экономике продолжится и приведет к росту уровня безработицы, рост ипотечного рынка может приостановиться, а в перспективе – стать отрицательным.

Развитие ипотеки возможно только при развитом и стабильном механизме длительных заимствований. Очередная порция санкций, направленная на ограничение доступа крупнейших российских банков к "длинным" деньгам, способна оказать серьезное влияние на весь институт кредитования. Следует уже в ближайшей перспективе готовиться к повышению ипотечных ставок и ужесточению требований к заемщику.

Цены будут расти всегда?

Настроено много, восемь последних лет в Новосибирской области ежегодно вводится в эксплуатацию свыше миллиона квадратных метров жилья.

В категорию активных покупателей в ближайшие годы начнет переходить малочисленное население, рожденное в период демографического спада 1993-1999 годов. Количество людей трудоспособного возраста, потребителей ипотечного продукта, со временем будет уменьшаться. Рано или поздно у нас образуется довольно большой слой наследников, которые будут начинать свою жилищную историю не с нуля, в отличие от предыдущих поколений.

В общем, не все так просто. В длительной перспективе тезис о том, что недвижимость всегда будет дорожать, уже не звучит так бодро.

В текущей ситуации угроза грядущего повышения процентных ставок, способна ускорить покупателей, откладывающих решение жилищного вопроса на осень, и обеспечить поддержание спроса еще какое-то время. Но при отсутствии роста в экономике покупательская способность будет испытывать серьезные проблемы.

Информирование о тенденции к снижению стоимости квадратного метра привело бы к откладыванию приобретения недвижимости в ожидании лучшей цены – и дальнейшей стагнации на рынке. Поэтому мы имеем на вторичном рынке "колебания на уровне погрешности", на первичном – в ход идут распродажные акции, в отдельных строительных компаниях все более напоминающие истерику.

© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.