Траншевая ипотека: не успела начаться, как вызвала беспокойство Центробанка – кто выдает траншевую ипотеку в Новосибирске

06.12.22

Несмотря на улучшение условий ипотеки, в 3 квартале доступность жилья в России снизилась. Такой вывод содержится в очередном Обзоре финансовой стабильности, подготовленном регулятором. Главным фактором снижения доступности жилья выступает рост цен, который опережает рост номинальных доходов, отмечают авторы аналитического документа.

Наряду с ипотекой от застройщиков по экстремально низким ставкам, при которой происходит существенное увеличение стоимости новостройки, в качестве рисков для рынка недвижимости названа так называемая траншевая ипотека.

При траншевой ипотеке заемщику предоставляются два транша по кредиту: первый может быть максимально привлекателен, вплоть до символической суммы, а второй выдается перед вводом объекта в эксплуатацию и равен стоимости недвижимости за вычетом первоначального взноса и первого транша.

Аналитики ЦБ указывают на следующие риски траншевой ипотеки:
• из-за того что на счет эскроу поступят только первоначальный взнос и символический первый транш, этот счет будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, что увеличит ставку по кредиту на проектное финансирование для застройщика;
• в случае финансовых проблем у застройщика банки будут нести повышенные кредитные риски в рамках проектного финансирования;
• в случае массового спроса на такой ипотечный продукт со стороны инвесторов, цены на жилье могут существенно возрасти (возникнет «инвестиционный навес»), что снизит доступность жилья для прочих покупателей — следовательно, еще больше увеличится ценовой дифференциал между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости.

Авторы обзора полагают, что «с учетом ухудшения стандартов ипотечного кредитования» траншевая ипотека в случае ее широкого распространения «может потребовать ужесточения мер макропруденциального регулирования».

Ипотека траншами в Новосибирске еще не стала популярной. Такой продукт пока предлагает несколько застройщиков: «Вира-Строй», ГК Расцветай и компания «Дом Солнца».

По условиям участия в траншевой ипотечной программе первоначальный взнос должен быть не ниже 15%. Далее сумма кредита делится на две или три части: сначала выдается первый транш в размере от 30 до 50% от суммы кредита, а оставшаяся сумма займа выплачивается частями или полностью ближе к сдаче дома в эксплуатацию. До момента предоставления второго транша проценты начисляются только на первую часть кредита.

Как видим, условия траншевой ипотеки в Новосибирске не подразумевают символических траншев, скорее они напоминают программы рассрочки от застройщиков, которые в данном случае реализуются совместно с банками.

www.n-s-k.net