Заградительные цены на неликвидное жилье по субсидированной ставке

28.10.22

Программа льготной ипотеки на новостройки привела к росту цен на жилье в полтора, а в некоторых сегментах – в два раза. В 2021 году глава федеральной структуры «ДОМ.РФ» Виталий Мутко отмечал, что 35% наших сограждан не могут позволить взять жилищный кредит даже под 0%, потому что не имеют достаточных доходов для его обслуживания. После практически двукратного роста цен на жилье доля россиян, которым доступна ипотека, снизилась еще сильнее.

«Вся выгода от искусственно заниженных ставок очень скоро нивелируется ростом стоимости жилья, и покупатель в итоге ничего не выигрывает. Завышенные цены на квартиры препятствуют и инвестиционному спросу, – напоминают аналитики портала IRN.RU. – Государство взяло курс на дедолларизацию экономики и, казалось бы, всем было бы хорошо, если бы те средства, которые население привыкло хранить в долларах и евро, потекли в стройку. Однако при нынешней стоимости метра на массовый переток средств из валюты в недвижимость вряд ли стоит рассчитывать».

«Дешевая ипотека не делает жилье доступным. Наоборот, она приводит к надуванию ценового пузыря на рынке недвижимости, позволяя продавцам повышать стоимость метра даже в условиях падения доходов населения. С другой стороны, небольшое удорожание ипотеки и, особенно, сворачивание кривых ипотечных схем с неадекватно низкими ставками заставляет застройщиков возвращаться к менее рискованным способам стимулирования спроса типа скидок и подарков для покупателей», – подчеркивают эксперты IRN.RU.

Серьезный рост строительства, который требуется от застройщиков, не обеспечен ресурсами со стороны строительных компаний, материалов и рабочих рук. Так считает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, слова которого приводит riamo.ru.

«В 2020 и 2021 годах происходила накачка рынка жилой недвижимости. Мы имеем шанс завершить 2022 год с объемом сдачи не меньшим, чем в 2021 году, – говорит он. – В стране около четверти жилищного фонда построено на протяжении последних 20 лет, то есть много нового жилья. Подавляющая часть людей, у которых есть деньги, уже реализовали свою потребность в жилье. Почти 15% берут ипотеку повторно. Это значит, что доступность не растет», – отмечает Матовников. Субсидированная ипотека перестала давать необходимые результаты, считает аналитик.

По словам эксперта, ипотечные программы по текущим ценам на недвижимость доступны примерно 20–25% населения. И часть из них – это люди, которые уже брали ипотеку в течение последних 20 лет.

«Поэтому я не очень верю в стройку (как локомотив российской экономики – ред.). Да, это хорошая вещь, но она должна сделать свою мягкую посадку. Здесь что-то надо делать, и я в этом смысле против продления программы льготной ипотеки, потому что никакого положительного эффекта она не даст, это просто стероиды», – уверен Матовников.

Самый массовый продукт от застройщиков на протяжении многих лет – это малогабаритное жилье, студии и 1-комнатные квартиры. При этом средний метраж жилья в новостройках уменьшается с каждым годом.

«Государство субсидирует квартиры в 20–30 квадратных метров, купленные только потому, что люди не знают, куда деть деньги. Причем, купленные еще и через льготную ипотеку», – подчеркивает эксперт.

Чаще всего это дополнительные инвестиционные квартиры, приобретенные для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Длительное стимулирование ипотеки низкими ставками не приводит к реальному улучшению жилищных условий граждан, более того – на рынке накапливается большой «навес» малогабаритного неликвида.

«Текущие программы не ставят целью улучшение качества реализуемого на рынке объекта, а ставят целью продажу определенного количества квадратных метров. И эти программы приводят к тому, что мы видим – это снижение качества, средний продаваемый объект стал меньше. Людей у нас больше не стало, объектов (достаточной площади – ред.) больше не стало, и качество не улучшилось», – резюмирует эксперт.