Поиск на сайте  Карта сайта    Полная версия сайта

Статьи  |  Подсчитаем: факты и выводы

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

У вас есть "лишняя" квартира – хрущевка, которая досталась в наследство от родственников, или вы располагаете достаточными средствами, которые можно потратить на приобретение недорогой готовой новостройки в местах комплексной застройки. Почему бы не сделать на этом свой "маленький бизнес" – ведь можно сдавать квартиру в аренду и получать ежемесячный доход…  

 

Как заработать на недвижимости?

 

Постулат о том, что недвижимость всегда растет в цене, развеял недавний кризис: оказывается, цена недвижимости может (и достаточно существенно) уменьшаться. Более того, никто не гарантирует, что в дальнейшем можно будет с легкостью продать жилье в морально устаревших хрущевках, давно и безнадежно требующих капитального ремонта. К слову сказать, реализовать квадратные метры "из тысяч и тысяч" новостроек, строящихся ударными темпами в отдаленных районах, не менее сложная задача:  вероятность их подорожания минимальна (если не принимать во внимание корректировку на процент инфляции), а у самого застройщика цена на такое жилье  всегда будет ниже.

 

Квартиру можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход. Пару лет назад инвесторы так и делали: покупали квартиру, которую сдавали арендаторам, а через некоторое время продавали. Высокая доходность достигалась за счет стремительного роста цен на жилье, при этом  доходность от самой аренды составляла лишь небольшую часть в общей денежной выгоде.


Квартиру можно продать. При этом распорядиться полученными деньгами также можно несколькими способами: положить в банк, приобрести что-либо, более выгодное с  точки зрения инвестирования, или, наконец, просто потратить.

 

Давайте сравним, что выгоднее:  сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад. Возьмем для образца хрущевку или типовую квартиру в районе средней отдаленности – 4 варианта жилья: комната, 1-комнатная, 2-комнатная и 3-комнатная квартира.

Сдача жилья внаем: доходы

(усредненные значения)

Недвижимость

Стоимость квартиры, руб.

Доход от аренды

в месяц, руб.

Годовой доход от аренды, руб.

Комната

800 000

7 000

84 000

1-к.квартира

1 900 000

14 000

168 000

2-к.квартира

2 700 000

18 000

216 000

3-к.квартира

3 500 000

22 000

264 000


Подсчитаем расходы, которые несет собственник недвижимости в ситуации сдачи жилья внаем: квартплата, коммунальные платежи (если указанные расходы не входят в состав арендной платы), налоги от полученного дохода, страховка недвижимости и расходы на косметический ремонт квартиры.


Сдача жилья внаем: расходы

(усредненные значения)

Недвижимость

Расходы в год, руб.

Общий годовой расход, руб.

Квартплата и коммунальные платежи,

руб. (в год)

Налог

(13% от дохода с аренды жилья)

Косметический ремонт

Страховка

(0,4% от стоимости квартиры)

Комната

24 000

10 920

6 000

3200

44 120

1-к.квартира

30 000

21 840

12 000

7 600

71 440

2-к.квартира

42 000

28 080

24 000

10 800

104 880

3-к.квартира

60 000

34 320

36 000

14 000

144 320

 

Не будем забывать и про налог на собственников недвижимости  – если раньше его сумма являлась символической, то теперь нас ждут изменениях в методике его расчета - от рыночной стоимости квартиры.


Доходность от сдачи жилья в аренду

 

Недвижимость

Стоимость квартиры, руб.

Годовая доходность, в руб.

(доходы минус расходы)

Доходность, в %

от стоимости жилья

Комната

800 000

39 880

4,98%

1-к.квартира

1 900 000

96 560

5,08%

2-к.квартира

2 700 000

111 120

3,88%

3-к.квартира

3 500 000

119 680

3,42%

 

Поскольку с количеством комнат увеличиваются не только потенциальные доходы, но и текущие расходы на обслуживание квартиры, наиболее высокая  доходность наблюдается у 1-комнатных квартир, хотя  общая доходность зависит и от местоположения объекта, типа и класса жилья и некоторых других характеристик. Таким образом, доходность от сдачи жилья в аренду составляет примерно 3,5-5% в год от стоимости объекта, это почти в 2 c лишним раза ниже ставок по банковским депозитам в рублях.

 

Предположим, что собственник продал недвижимость и положил полученные деньги в банк (если квартира находилась в собственности менее 3 лет, при продаже недвижимости возникает обязанность по уплате налога).


Банковский вклад на 365 дней (годовая доходность – 8%)


Недвижимость

Сумма, руб.

Годовой доход по вкладу, руб.

Доход по вкладу, в месяц

Годовой доход при условии вклада с ежемесячной капитализацией, руб.

Комната

800 000

64 000

5 333

66 399

1-к.квартира

1 900 000

152 000

12 666

157 699

2-к.квартира

2 700 000

216 000

18 000

224 098

3-к.квартира

3 500 000

280 000

23 333

290 497

 

Как видим, цифры годового дохода гораздо привлекательнее вариантов сдачи жилья внаем, да и расходы при банковском депозите отсутствуют. Мы взяли для примера небольшую ставку депозита, пока еще можно поискать и более привлекательные варианты банковских вкладов.

Налог с доходов вкладчика платится самим Банком, и то  только в том случае, если банковский процент по вкладу на 5 пунктов выше ставки рефинансирования ЦБ РФ. А доходы граждан РФ по рублевым депозитам, открытые с 15 декабря 2014 года по 31 декабря 2015 года, и вовсе освобождались от уплаты налога со ставкой до 18,25% годовых: ставка рефинансирования + 10%.

Следует учесть, что с декабря 2014 года государство возмещает в стопроцентном объеме вклады до 1 млн. 400 рублей (до этого - с 700 тыс. рублей), поэтому, вероятно, целесообразно размещать вклады, не превышающие этой суммы, в разных банках.

 

 

Резюме n-s-k.net

 

Инвестиции в недвижимость еще недавно были достаточно распространенным способом вложения средств. Однако, в настоящий момент покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду является низкодоходным бизнесом, менее выгодным решением даже по сравнению с банковским депозитом. Конечно, в результате собственник остается с квартирой, в которую могут переселиться его подросшие дети, – но эта ситуация не имеет отношения к вопросу  как заработать на недвижимости.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

Смотреть все статьи рубрики >>

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:


«Монополия» на рынке недвижимости

 

Аренда: как защититься собственнику жилья

 

Налоги при сдаче жилья в аренду

 

Налог при продаже недвижимости

 

Налоги: заблуждения Продавцов недвижимости

 

Что означает «срочный выкуп квартир»

 

Кто платит за услуги - Продавец или Покупатель?



наверх