Как узнать цены реальных сделок?

Архив

Недавно в СМИ появилась информация о том, что агентства недвижимости способны более качественно анализировать рынок недвижимости, так как они, кроме цен предложения, знают цены реальных сделок. Тема дискуссии не нова, но нуждается в дополнительном обсуждении.Рассмотрим основные вопросы.

«Какой показатель обычно применяется при исследовании рынка недвижимости - анализ средних цен предложения или анализ цен сделок?» В России подавляющее большинство аналитических компаний изучает цены предложения. Это связано с тем, что рынок недвижимости России пока очень молод, и с информационной точки зрения непрозрачен. Так, данные по сделкам в России пока остаются коммерческой тайной, и не существует достоверного и корректного источника, позволяющего сделать статистически достоверные выводы относительно реальных цен продаж на рынке.

«Может ли отдельное агентство недвижимости делать выводы по ценам реальных сделок на рынке?» Обратимся к цифрам. В Новосибирске, по данным Управления федеральной регистрационной службы (УФРС) в месяц заключается порядка 2 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья.

По данным Новосибирской ассоциации риэлтеров, в городе работает не менее 250 агентств недвижимости. Допустим, крупное агентство в месяц проводит 100 сделок. Для статистики эта цифра слишком мала: разделите 100 сделок на 10 районов города, на группы по числу комнат и типам домов – и в каждой группе окажется от 0 до 5 квартир. Делать обоснованные выводы при таких объемах выборки просто невозможно.

Более того, даже делать выводы относительно общей средней цены сделок по городу на базе данных продаж одного агентства некорректно, поскольку структура выборки может не соответствовать генеральной совокупности (структуре сделок по всему рынку). Причины несоответствия могут быть разными - «специализация» агентства, его территориальное расположение и т.д. В итоге, распределение показателей (цены, структура продаж) может быть сильно смещено. Невозможной оказывается и оценка погрешности, так как риэлтерские компании не называют публично число проходящих через них сделок.

Таким образом, отдельно взятое агентство недвижимости может делать выводы по продажам через свое агентство (структура продаж, цены, динамика цен и т.д.) – эта информация имеет ценность для внутреннего пользования, для формирования экспертной оценки тенденций на рынке, однако не подходит для экстраполяции статистических данных на весь рынок. Что же касается первичного рынка жилья, то объем сделок у риэлтеров на нем намного меньше, чем на вторичном рынке (многие строительные компании работают без посредников). То же можно сказать и про рынок коммерческой недвижимости, где число сделок, проходящих через каждое из агентств, еще меньше, а объекты существенно отличаются друг от друга. Поэтому на этих рынках делать выводы относительно цен и их динамики на основе данных одного агентства еще более некорректно.

«Может быть, есть какие-то еще возможности получить данные по ценам реальных сделок из других источников?» Чисто теоретически, есть возможность получения данных о сделках непосредственно от УФРС. Однако, в договорах купли-продажи, которые сдаются на регистрацию в УФРС, далеко не всегда указывается реальная цена сделки. Это может быть связано с нежеланием продавца платить налог с дохода, нежеланием покупателя показывать размеры своих доходов. Таким образом, даже наиболее полная база данных УФРС на данном этапе развития рынка не содержит достоверных данных по ценам сделок. То же самое касается и других источников, где содержатся «официальные» данные договоров - например, налоговые службы. «Если риэлтерская компания не может делать выводы по ценам сделок, что за данные она может приводить в своих отчетах?»

Агентство недвижимости может привести некие данные по среднему дисконту на рынке – на основе той небольшой выборки, которая у него имеется. Ценность этих данных с точки зрения статистики низка по тем же причинам - в связи с малым объемом выборки. Однако на основании этих данных можно формулировать экспертное мнение, которое, несомненно, ценно для понимания ситуации на рынке. Такие же экспертные оценки по величине среднего дисконта приводят в своих исследованиях и аналитические компании – только они стараются привлекать к оценке не одну риэлтерскую компанию в качестве эксперта, а несколько – для повышения достоверности информации. «Достаточно ли для описания тенденций на рынке анализа предложения на рынке?

»Конечно, для получения полноценной картины необходим анализ как реальных сделок, так и предложения. Достоверный анализ реальных сделок пока не представляется возможным. Анализ предложения, тем не менее, хоть и имеет определенные ограничения, способен многое дать в понимании рынка недвижимости, и процессов, происходящих на нем. Например, процессы изменения активности рынка (рост/снижение объема предложения, темпы сменяемости и сроков экспозиции), динамика цен – все это также прослеживается, если анализировать предложенные к продаже варианты.

Также анализ предложения позволяет исследовать структуру рынка по сегментам, разницу цен между сегментами, параметры объектов, влияющие на ценообразование, объем предложения и его изменение и т.д. Более того, изучение предложенных к продаже вариантов позволяет более оперативно отслеживать изменение рыночной ситуации, поскольку процесс оформления сделки занимает 1-2 месяца, а значит, данные о сделках дают нам представление о ситуации, которая была на рынке 1-2 месяца назад.

Хотелось бы добавить, что во многих странах цены реальных сделок – не секрет ни для кого из участников рынка, и к ним есть прямой доступ. Это связано с информационной открытостью рынка, его зрелостью. Возможно, в будущем ситуация изменится, и аналитики смогут делать анализ как по ценам предложения, так и по ценам реальных сделок. Такой анализ рынка, безусловно, будет более полноценным и более полно отразит картину рынка.

Источник www.ridasib.com