Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Прогнозы - дело неблагодарное: если они сбываются, то «все об этом и без тебя знали», если нет - то ты, как обычно, написал ерунду. Поэтому аналитики не спешат делиться информацией, хотя их большая часть, безусловно, имеет своё видение динамики цен на рынке жилой недвижимости в 2010-2012 годах. Предлагаю Вам свой прогноз изменения цены квадратного метра на рынке Новосибирска.

Первый главный вопрос: Есть ли спрос на жилье?

Емкость рынка недвижимости

В целом по РФ более 60% населения хотели бы улучшить свои жилищные условия. В Сибири, согласно опросу, проведенному журналом «Эксперт-Сибирь», отложенный спрос на жилье составляет 79% всего населения. При этом 58% опрошенных отмечают, что плохие жилищные условия являются серьезной жизненной проблемой, еще 21% желали бы их улучшить. Кроме того, 13% респондентов рассматривают недвижимость в качестве объекта инвестиций, а не только как пространство для жизни.

Будем исходить из того, что отложенный спрос составляет среднюю цифру 70%, и что под улучшением жилищных условий примерно половина подразумевает дополнительную комнату относительно имеющейся жилплощади, а остальные – приобретение новой квартиры. Численность города 1250 тысяч человек, 70% или 875 тысяч человек хотят улучшить свои жилищные условия, то есть, как минимум, увеличить площадь на 10 квадратных метров, - следовательно, общий отложенный спрос составляет 8 млн.750 тыс. кв.м. Средняя цена 1 квадратного метра в декабре 2009 года равнялась 45 500 рублей.

Однако, потребность в жилье и реальная возможность его купить – вещи разного порядка… Можно говорить, что отложенный спрос на жилую недвижимость не будет удовлетворен в ближайшие 15-20 лет.

Одним из показателей спроса является коэффициент превышения цены квадратного метра над средней заработной платой по Новосибирску.

Сравнение средних цен на жилье и средней заработной платы жителей Новосибирска в 1999-2008 гг.

Сегодня этот показатель равен 2,60. В 2003 году этот показатель также равнялся 2,6 и после этого наблюдался продолжительный рост цен на недвижимость. Тогда за 5 лет средняя цена квадратного метра жилой площади выросла в 3,4 раза.

Прогноз изменения цены на рынке недвижимости Новосибирска на 2010-2012 гг.

Итак, мы имеем две ярко выраженные тенденции: рост спроса и грядущее снижение предложения (подробнее - в статье О темпах строительства объектов недвижимости в Новосибирске).

Пока же на рынке недвижимости наблюдается кризис ликвидности: сегодня спекулянты, играя на том, что квартиры есть и у застройщиков, и у подрядчиков, и у поставщиков строительных материалов, добиваются скидок 10-20% от цены застройщика (6-7 месяцев назад эта скидка доходила до 40%).

Губернаторская программа простимулировала дешевое строительство, так как 300 тыс.руб. - существенная сумма при покупке квартиры стоимостью до 1 200 -1 500 тыс.руб. Кроме того, она дала преимущества Застройщику перед контрагентами, не все из которых ведут себя со строителями корректно.

Вектор цены на новостройки направлен в сторону роста, продажи то оживают, то замирают на 1-1.5 месяца. Причин здесь много: и изменение Губернаторской программы, и ожидание дешёвой ипотеки, которую уже год обещает правительство страны, и некоторая неуверенность потенциальных покупателей, ощутивших на себе все последствия кризиса. Особенно это касается среднего класса. Многие выжидают, во-первых, куда пойдет рынок, во-вторых, они хотели бы купить что-нибудь покачественнее, нежели панельное жилье на окраине, но не уверены в том, что выбранный объект будет достроен.

Недавнее значительное сокращение губернаторской поддержки в очередной раз поставило покупателей перед дилеммой, что выгоднее купить: социальное жильё или квартиру эконом класса - цены соизмеримы, а в условиях дешевеющей ипотеки есть смысл задуматься и над качеством. Именно с этим, на мой взгляд, и связано затишье на рынке в последний месяц.

В целом же наблюдается уверенный рост по количеству зарегистрированных сделок с недвижимостью, приводим отчетные данные регистрационной службы области:

Анализ количественных показателей регистрационной деятельности Управления за 1 квартал 2010 года

Что будет с ценами на жилье? По нашим расчетам, цена на недвижимость достигла дна в августе 2009 года. В 2010- 2011 годы цена квадратного метра жилой площади Новосибирска на первичном рынке значительно вырастет. Наиболее высокими темпами будут дорожать квартиры для среднего класса в кирпичных и каркасно-кирпичных домах в районах средней отдаленности.

Сегодня разница цен в различных сегментах сузилась: если в середине 2007 года разница между элитным жильём и квартирами эконом класса составляла 80 тыс. рублей за кв. метр, то сейчас 40 тыс. рублей. А цены на социальное жильё и эконом класс почти сравнялись. Начиная с осени 2010 года, эта разница начнёт увеличиваться. За время кризиса средний класс либо воздерживался от покупок жилья, либо приобретал жилье в дешевом сегменте, в ближайшее время в связи со сложившейся ситуацией в строительной отрасли прогнозируется дефицит жилья в реально строящихся домах в сегменте 40-50 тысяч за кв. метр.

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

наверх

 Обратная связь, контакты