Поиск 
Полная версияНа правах рекламы
 |
Надо набраться терпения, уметь экономить и очень много трудиться
 | Продолжаем знакомить новосибирцев с экспертными мнениями в рубрике "Аналитика от аналитиков", в которой мы задаем вопросы, интересующие наших читателей, наиболее информированным специалистам Новосибирска в области жилой и коммерческой недвижимости. Сегодня нашим собеседником будет Сергей Дьячков, управляющий партнёр DSO Consulting. |
- Сергей Александрович, охарактеризуйте, пожалуйста, текущую ситуацию в строительной отрасли. Какие детали свидетельствуют о возможном кризисном обострении?
- Пока на строительном рынке России и Новосибирской области продолжается «разогрев». Но российская экономика, рост которой стимулируется ценами на сырье, не может находиться в отрыве от мировой и особенно европейской экономики. То же, что происходит в Европе, нельзя характеризовать иначе чем системный кризис (унаследованный через спасение финансовых институций за счет перекладывания их долгов на плечи налогоплательщиков). Спрашивается: что будет с ценами на нефть и газ? Мне, например, сложно представить, что при разрастании общеевропейского кризиса эти цены будут расти. Не очень много надежды и на Китай. Если Вы помните, первые «ласточки» будущего общеэкономического кризиса «прилетели» в Россию летом-2008 в виде стагнации рублевых цен на жилье. Так вот: в Китае цены нового жилья (в юанях) стагнируют уже два месяца. Спрос на товары китайского производства в Европе снижается, с чего бы китайской экономике продолжать бурно расти?
Это не детали, это показания экономического барометра, с ним особо не поспоришь. Поэтому наша компания ожидает в 2012 году наступления острой фазы нового экономического кризиса. С соответствующими последствиями для рынков строительства и недвижимости. Мы, как Вы помните, прогнозировали начало этой острой фазы на ноябрь-декабрь 2011 года, но мы и три года назад рано начали всех предупреждать.
- Основной платежеспособный спрос сосредоточен в самом низком ценовом сегменте. В какой пропорции Вы определили бы целесообразность строительства различных категорий жилья?
- А почему я должен это делать? Есть участники рынка, пусть рискуют сами. Они на этом деньги стремятся заработать, пусть конкурируют за потребителя – каждый в том ценовом классе, который ему приглянулся. В этом смысле имеющаяся структура рынка сама по себе уже правильна и вполне справедлива.
- У нас уже есть некий объем построенного, но не реализованного жилья, и продолжается строительство новых объектов. Рано или поздно наступит перепроизводство: потребность в жилье остается, а платежеспособный спрос невелик, строить станет невыгодно, и на строительном рынке воцарится затишье. Ипотека на определенном этапе позволила существенно увеличить сектор платежеспособного спроса. Чем могла бы быть обусловлена новая модель роста?
- Как обычно, ростом доходов населения и доступностью кредита. Пока реальные доходы населения в стране и в Новосибирской области не растут, а ставки кредита повышаются (этот процесс начался осенью), рост объемов строительства и покупок жилья постоянно находится перед угрозой резкого спада. А чтобы доходы населения страны росли, должны расти инвестиции в основной капитал, то есть должны создаваться новые промышленные предприятия. Государственные инвестиции к тому же не должны разворовываться. В Новосибирской области уже есть будущие «точки роста», тот же Промышленно-логистический парк. Будем надеяться, как говорится.
- Как Вы относитесь к федеральным и областным программам жилищной поддержки – молодых семей, бюджетников, молодых ученых и некоторых других категорий населения?
- Хорошо отношусь. Только вот у меня есть вопрос к руководству области: а зачем нужно было резко сворачивать действие того же 21 постановления губернатора Толоконского, если поддержка потребителей все равно оказалась необходимой? Чтобы власть показать – или просто ума не хватило?
- Жилищное строительство сосредоточено в руках частного бизнеса. Что мешает государству взять на себя эту роль хотя бы частично?
- Если речь идет об оборудовании за счет государства, то есть налогоплательщиков, площадок под строительство (включая подведение коммуникаций всех видов), я однозначно за. Но девелопер и вообще исполнитель дел из государства нашего, по правде говоря, весьма слабый. Гигантские мосты в никуда и стадионы ни для кого, похоже, сейчас ему нужнее, чем граждане вместе с их жилищными потребностями. И деньги из муниципалитетов и регионов выкачиваются для строительства мегагигапроектов. Цели, видимо, другие…
- Есть ли в зарубежном опыте успешная модель взаимодействия государства и строительного сектора, которая могла бы быть адаптирована применительно к российским условиям?
- Конечно. В Англии после Второй мировой войны муниципалитеты строили доходные дома (Вы можете представить подобное в Новосибирске или, например, в Татарске?), в Западной Германии реформы Эрхарда включали в себя огромный спектр возможностей для немецкой семьи – сначала жить в арендованном жилье (которое немцы-лендлорды строили при фактическом софинансировании со стороны государства), а потом при помощи государства (через дешевый кредит, например, или с помощью налоговых льгот) построить желанный дом с садиком. В Испании франкистский (!) Национальный жилищный план предусматривал прямое государственное финансирование для каждой семьи, желающей построить свой частный дом. Доля испанских семей, живущих в арендованном жилье, сейчас, если не ошибаюсь, не превышает 12%. В Германии, для сравнения, – около 47%. Все эти примеры я рассказывал в администрации Новосибирской области неоднократно, и хорошо, что дело там хоть как-то начало двигаться (та же программа «Стимул», например).
- Можно сказать, что в России жилье является более-менее доступным только для приобретения дополнительной площади к уже имеющимся квадратным метрам. Стоит ли ожидать, что ситуация с доступностью жилья существенно улучшится в перспективе 5-7 лет?
- Знаете, ведь есть разные модели обеспечения граждан жильем, некоторые я уже показал. Для начала надо разобраться с экономикой в целом, в ней проблем накопилось выше крыши, и почти вся болтовня о модернизации и инновациях так и остается болтовней. Что-то делают регионы, но это капли в море. Правительству России давно пора изменить приоритеты финансирования с чиновных, оборонных и полицейских на общечеловеческие – медицина, образование, жилищные вопросы. Если за эти 5-7 лет подобное произойдет (а я верю, что произойдет, потому что кризис очистит нас), ожидать стоит. И жить в России тоже стоит. «Не волнуйтесь, я не уехал. И не надейтесь, я не уеду!», как пел Высоцкий.
- Господин Прохоров, отвечая на вопрос, как населению сохранить деньги, рекомендовал россиянам "двухлетний запас личного потребления хранить в национальной валюте, а остальное поделить пополам между долларом и евро". Как бы Вы посоветовали распорядиться менее фантастическими суммами, например, что делать с деньгами, которые семья откладывала на покупку недвижимости? Будут ли отличаться рекомендации, в зависимости от накопленной суммы, скажем, 300 тыс. руб, 700 тыс. руб и 1 млн. руб?
- Суммы более 200 тыс. руб. имеет смысл «раскладывать» в валюты, я и сам так живу. До сей поры у меня примерно половина сбережений лежит в виде доллара, вторая примерно половина – в виде евро. Суммы менее 200 тыс. руб., думаю, имеет смысл вкладывать в собственный профессиональный рост – обучение, книги, фильмы и все из этого ряда. Рост квалификации будет с большой вероятностью означать и рост трудовых доходов. И не надо бояться кризиса, он увольняет непрофессионалов и растит великих мастеров своего дела.
- Возможно, какое-то время придется пожить хуже. Как долго будет длиться очередное обострение, и как можно минимизировать его последствия для себя, своей семьи?
- Думаю, пару лет. Надо набраться терпения, уметь экономить и очень много трудиться. Не забывать о том, что кэш (какой есть) должен быть всегда под рукой. Россия – великая страна, у нас все получится.
DSO Consulting является одним из наиболее известных специалистов в российском консалтинге недвижимости и оказывает следующие виды услуг:
– Разработка стратегии действий игроков рынка, в том числе стратегии консолидации (слияний и поглощений);
– Планирование бизнес-проектов, в том числе расчеты эффективности инвестиций;
– Проведение маркетинговых исследований;
– Консультирование клиентов по вопросам их текущей деятельности.
«DSO Consulting»,
Тел. (383) 331-27-26, электронная почта: dso@dso-consulting.ru
Сайт: