На правах рекламы

Интервью

Основная цель многих городов сегодня – освобождение центральной части города от промзон

- Когда наступает время задуматься над вопросом о перепрофилировании территорий, используемых под промышленное производство? Когда заканчивается земля под строительство в черте города?

- Многие города в России сейчас начали осознавать необходимость перепрофилирования промзон, что является следствием нехватки свободных земель под застройку общественно необходимых объектов. Перепрофилирование объектов необходимо осуществлять, начиная от центра и далее к периферии. Основная цель многих городов сегодня – освобождение центральной части города от промзон. Образно такие объекты в черте города можно назвать черными дырами, поскольку они вызывают ряд проблем: экологических, транспортных, градостроительных, не говоря уже об экономической нецелесообразности содержания завода в центре.

- Что чаще всего строят на бывших промышленных территориях?

- Все зависит от ген.плана города, в котором прописаны ограничения по высотному строительству и возможности перепрофилирования земель промышленного назначения в данном месте. Также влияет и позиция самого собственника. Жилье и коммерческие объекты появляются на месте промзон в соотношении 50 х 50, хотя по жилью больше ограничений. Так, строительство жилых объектов на месте промзон подразумевает комплексное освоение территории.

- Для Новосибирска такие случаи пока единичны. Насколько популярно использование в новом качестве бывших промзон в других городах?

- Во многих крупных промышленных городах России начали переносить промышленные объекты за пределы города в так называемые индустриальные парки, которые уже создаются в Краснодаре (Восточная промышленная зона), в Екатеринбурге (технопарк «Исетский»), в Казани («Ин Парк Казань»), они есть в Петербурге и Москве и т.д.

- Вопрос, волнующий потенциальных покупателей в новостройках, строящихся вблизи или на месте промышленных зданий – как производственная деятельность сказывается на экологии этой местности? Проводятся ли специальные исследования этого вопроса?

- Для получения разрешения на строительство жилых объектов проводят исследования грунта и воздуха. Соответствие нормам СНиП и СанПиН дает право на реализацию деятельности в данном месте. Также учитывается роза ветров, если в окружении есть объекты с вредными выбросами.

Это обязательные меры при работе с землями промышленного назначения, поскольку они могут быть сильно загрязнены или заражены ядовитыми веществами. Так, на некоторых территориях запрещается строительство сроком до 300 лет. Больше всего токсикантами почву загрязняют заводы черной и цветной металлургии, химические и нефтехимические предприятия. Одним из наиболее распространенных в нашей стране методов очистки земли является вывоз верхних слоев грунта (6 м в глубину), которые должны пройти обязательную переработку. Также применяются варианты промывания загрязненных участков. В любом случае, процесс очистки довольно сложный и требует профессионального исполнения.

- От проектирования до реализации крупного проекта проходит много лет. Может так получиться, что под влиянием изменившихся условий выгоднее будет полностью пересмотреть концепцию застройки?

- Бизнес, связанный с недвижимостью, развивается медленно; требует стратегического планирования и не поддается быстрым изменениям. Прежде чем создавать концепцию проекта, исследуются всевозможные параметры данного места и его окружения. В частности, глубоко изучают экономический потенциал территории и прогнозируют ее будущее, что снижает риски возникновения неожиданных поворотов в развитии.

- Докризисное время примечательно массовым строительством бизнес-центров. Можно ли сказать, что в настоящий период большее внимание уделяется проектированию и реализации объектов торгового и развлекательного назначения?

- В крупных городах Урала и Сибири, таких как Екатеринбург и Новосибирск, сейчас наблюдается перенасыщение рынка офисной недвижимости; спрос уступает предложению. К тому же сейчас ставка аренды в БЦ растет незначительно, что не окупает его строительство. Так, в регионах качественные ТЦ более ликвидны, поскольку их легче продать. Сделки по продаже офисной недвижимости единичны в регионах и характерны для Москвы и Петербурга, так как здесь более стабильный бизнес. И наконец, доходность ТЦ выше, чем в БЦ. Поэтому сейчас действительно, больше внимания уделяется торгово-развлекательным объектам.

- Что можно сделать в ситуации, когда собственник построенного коммерческого объекта понимает, что его прогнозная оценка рентабельности оказалась ошибочной? Нужны кардинальные мероприятия по смене концепции или иногда достаточно рекламно-маркетинговой коррекции?

- Нет единой панацеи. Каждый случай рассматривается индивидуально. Все зависит от того, в каком месте разработчики проекта просчитались: если в проектировании, то имеет смысл достроить, если в позиционировании, то пересмотреть маркетинговую стратегию и т.д. Многие консультанты в одночасье заявляют, что проект морально умер, и необходима реновация. Но при этом не стоит забывать, в какую цену обойдется эта реновация и когда окупится? Возврат средств от реновации осуществляется через 8 лет. При этом проект может приносить доход уже сейчас, пусть и не максимальный. Это деньги, которые собственник получает сегодня, а не через 8 лет. Конечно, стоит учитывать и то, какое место занимает данный актив у собственника: если он входит в портфель инвестиционных проектов, то это один путь развития; если это единственный «кормящий» собственника проект, то другая ситуация. Также важно учитывать конкурентную среду объекта.

- Может ли ваша компания дать заключение, проанализировать инвестиционный проект, выполненный силами сторонней организации или силами самого заказчика – т.е. провести некий аудит проекта?

- Конечно, ORIGIN CAPITAL занимается всем циклом работ в рамках управления реализацией проектов в сфере недвижимости, в том числе мы проводим аудит проектов.

- Разработка концепции – только начало. Может ли заказчик получить полный комплекс услуг, связанный со строительством и дальнейшим обслуживанием объекта?

- Заказчик может получить полный комплекс услуг в данной сфере. При этом стоит отметить тенденцию, которая по моим прогнозам, будет все более набирать обороты в ближайшее время, это нежелание заказчика дробить проект, раздавая полномочия разным подрядчикам. Сегодня заказчик стремится передать все работы в руки одного исполнителя. Особенно fee development востребован в регионах, поскольку здесь собственник не обладает широким опытом в управлении подобными активами или для него это непрофильный бизнес, также нет высококвалифицированных специалистов на местах, а привозить из Москвы – дорого и стратегически не уместно.

- В сфере управления реализацией инвестиционных проектов особое значение имеет качество оказываемых услуг. Профессионализм и репутация ответственного партнера позволяет выполнять крупные и интересные заказы. Какие достижения вам хотелось бы отметить?

- Хочется отметить важность системы мотивации при работе с заказчиком. Отличие управляющей компании, которая занимается проектом комплексно, от ген.подрядчиков в том, что первые стремятся сделать высокоэффективный бизнес для заказчика, а не дорого продать проект. Наш доход зависит от экономической эффективности объекта заказчика, поэтому мы не стремимся потратить больше, чем нужно. Принцип фи-девелопера не «чем больше потратишь, тем больше заработаешь», а в получении дохода от качественного эффективного проекта. Такой подход к работе является хорошей мотиваций для наших специалистов и соответствует высоким требованиям заказчика по качеству оказываемых услуг.

Компания ORIGIN CAPITAL работает в России и странах ближнего зарубежья и является профессиональной компанией, специализирующейся на управлении реализацией инвестиционных проектов во всех сегментах недвижимости и развитии территорий. Компания предоставляет комплексные услуги в разных сферах: торговая недвижимость, офисная недвижимость, жилая недвижимость, гостиничная недвижимость, спортивные сооружения и выставочные комплексы, складские объекты, производственные и промышленные объекты.

ORIGIN CAPITAL

наверх

 Обратная связь, контакты