На правах рекламы

Интервью

Ждем не кризис, а закономерную стадию развития рынка

- Татьяна, какова ситуация на рынке недвижимости на данный момент в целом и есть ли отличия между началом прошлого и наступившего годов?

- По объемам сделок можно сказать, что активность на рынке что в 2013, что в 2014 году достаточно высокая. Однако если в 2013 году это было связано со стремлением улучшить свои жилищные условия при наличии возможности (в т.ч. расширение ипотечных программ), то в текущем году это скорее попытки успеть в уходящий поезд. Нестабильность экономической ситуации, падение курса рубля, события в соседней Украине побуждают вкладываться в один из наиболее стабильных инструментов – недвижимость.

- Какие факторы имеют определяющее значение при покупке недвижимости и чем, в основном, руководствуются покупатели жилья? Были ли какие-нибудь особенности в поведении покупателей и продавцов в прошлом году?

- Факторы достаточно постоянны – отселиться молодой семье, увеличить жилую площадь. В Новосибирске существует огромная потребность в квадратных метрах – по грубым прикидкам, порядка 20-25 млн. кв.м., - поэтому, как только появляется финансовая возможность, эту потребность стараются удовлетворить. К сожалению, в нашей стране механизмы аренды достаточно неразвитые, поэтому удовлетворение потребности осуществляется, прежде всего, покупкой жилья.

Основной фактор – это цена. В рамках имеющегося бюджета выбирают, прежде всего, местоположение - совокупность транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры. А дальше уже следует выбор непосредственно внутри заданных критериев.

Однако есть еще большой пласт покупок – это инвестиции. Здесь выбирается наиболее ликвидное жилье – недорогое, но в новых домах – или то, которое просто сдать в аренду – однокомнатные квартиры по линии метро с развитой инфраструктурой или недорогие студии.

- Каково соотношение спроса на первичное и вторичное жильё? Намечаются ли изменения в ближайшем будущем, если «да», то с чем это связано?

- В последние годы на рынке наблюдается устойчивое соотношение: на две сделки на вторичном рынке приходится одна сделка на первичном рынке. Такое соотношение может измениться в сторону увеличения доли последних, но лишь в том случае, если будут разработаны механизмы переезда из имеющегося жилья в новостройку, минуя этап временного проживания «где-нибудь» на период ремонта. Здесь большую роль может играть увеличение доли жилья «под ключ» и продаж новостроек уже после сдачи, однако, как показывает практика, рынок к такому еще не готов.

- Давайте чуть подробнее поговорим о вторичном жилье. Что лучше всего продается? Как изменился спрос на квартиры в последнее время?

- Лучше всего продается наиболее дешевое жилье. Сложившаяся ценность собственного жилья побуждает к покупке, а финансовая ситуация не позволяет приобретать дорогие и комфортные квартиры. Однако стоит отметить, что в последнее время наблюдается интерес к двух-трех-комнатным квартирам в новых домах (недавней постройки, но на вторичном рынке) средней ценовой категории.

- Какие районы города наиболее перспективны для покупки готового жилья? Какие варианты более востребованы - с точки зрения вложения свободных денежных средств?

- В связи с ухудшающейся транспортной ситуацией наиболее перспективны районы, граничащие с центром, и по линии метро. Здесь есть недоосвоенные территории, где жилье стоит достаточно недорого, при этом в будущем оно вырастет в цене существенно больше, чем в огромных типовых микрорайонах на окраинах без перспектив развития транспорта.

- Какие, на Ваш взгляд, ошибки допускают продавцы вторичного жилья? Насколько нужна квартире "предпродажная подготовка"? Имеет ли смысл вкладывать дополнительные средства в ремонт?

- Квартира со свежим ремонтом, конечно, существенно более привлекательна, поскольку осуществление сделки – процесс недешевый, и свободных средств на ремонт зачастую не остается. При этом, как показывает практика, дорогостоящий и капитальный ремонт себя не оправдывает. Освежить потолки, переклеить обои (или покрасить, если они под покраску) – и Ваша квартира будет гораздо эмоционально более привлекательной. Известно, что в вопросе принятия решения о покупке жилья эмоциональная составляющая очень важна. Американские риэлторы даже своим клиентам-продавцам предлагают печь булки перед приходом потенциальных покупателей – домашняя атмосфера уюта побуждает к покупке, несмотря на некоторые рациональные недостатки.

- Велика ли доля сделок с использованием государственных программ и субсидий на вторичном рынке Новосибирска?

- В настоящее время доля таких сделок крайне мала. В правительстве говорят о рассмотрении новых программ жилищных субсидий. Вероятно, доля таких сделок возрастет, однако не верится, что до масштабов 2011 года.

- Как в дальнейшем будет развиваться город? Расширение границ, развитие территорий за счет сноса ветхого жилья?

- Пока явно прослеживается расширение границ города – прежде всего, в формате малоэтажных комплексов. Хотелось бы верить в снос ветхого жилья, но пока есть свободные прочие земли – строителям не слишком хочется связываться с расселением.

- Все более популярным становится формат малоэтажного жилья. Почему? Каков портрет покупателя такого жилья?

- Малоэтажное жилье позволяет применять более экономичные технологии, в результате чего снижается цена квадратного метра. Теперь у покупателя есть выбор в рамках бюджета – больше квадратных метров в комфортном малоэтажном поселке, но с низкой степенью развития инфраструктуры, либо ближе к «цивилизации», но теснее и больше соседей. Первое выбирают либо семьи с маленькими детьми, либо семьи, где работают не все взрослые члены, либо люди зрелого возраста, у которых дети вполне самостоятельны.

- Как Вы оцениваете спрос и предложение в сфере малоэтажного жилья? Ваши прогнозы развития этого рынка недвижимости.

- Я очень рада, что достойное предложение в принципе появилось. Рынок прошел путь от коттеджей «для богатых» до коттеджей «для среднего класса», а потом совершил скачок в малоэтажное многоквартирное жилье «эконом-класса». Развитие этого сегмента во многом определится взаимодействием застройщиков и властей – будут ли такие поселки обеспечены инфраструктурой, в том числе социальной. Потенциал у этого рынка огромен, но финансовые вложения в инфраструктуру огромны тоже.

- Как отразилось колебание валют на рынке жилой недвижимости? Когда ожидаем кризис?

- Колебание валют привело к желанию избавиться от имеющихся рублевых накоплений. Кто-то перевел их в валюту, кто-то счел недвижимость более перспективным и надежным инструментом. При росте такого спроса – бегства от рубля - в краткосрочной перспективе растут цены на недвижимость, а потом замирают и даже откатываются назад.

Ждать ли кризис…почему-то не получается. Кризис – это когда невозможно выполнить взятые на себя обязательства. Банки при выдаче ипотечных кредитов в последние несколько лет были достаточно осторожны. Застройщики в последние два года активно продавали жилье, поэтому набрали некий финансовый запас. Если грамотно распорядиться этими финансами, а не строить пирамиду, то обязательства будут выполнены. Снижение цен, объемов продаж жилья – это возможно и даже ожидаемо, но это не кризис, а всего лишь закономерная стадия развития рынка, которую требуется осознанно переждать.

Аналитический консалтинговый центр «Сибакадемстрой Недвижимость»

наверх

 Обратная связь, контакты