НСК.netПоиск   Карта сайта Полная версия

Спрос на ипотеку растет

Архив

Осенью практически во всех крупнейших городах России снова стал расти спрос на ипотеку. Одновременно некоторые крупные банки (Банк Москвы, Газпромбанк, «Банк Сосьете Женераль Восток», «Возрождение» и др.) снизили ставки по ипотечным кредитам. Несколько банков возобновили кредитование новостроек, в их числе «ВТБ 24» и «Дельтакредит». Некоторые организации, закрывшие из-за кризиса ипотечные программы, снова вернулись на рынок (РосЕвроБанк и Фора-банк). Все это дало экспертам повод говорить о робком оживлении на рынке ипотечного кредитования.


Отпустило, но не совсем


У банков прошел первый шок от кризиса, и теперь они, похоже, готовы смягчить требования к заемщикам. А неоднократное снижение ставки рефинансирования ЦБ позволило сделать кредиты на приобретение новых квартир доступнее для россиян. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка рублевой ипотеки составила на 1 октября 12,7% годовых, а по кредитам, выданным в 2009 году, — 14,6%. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте — 13,1% годовых.

Однако, несмотря на «оттепель», условия по ипотеке суровее, чем до кризиса. Так, при покупке вторичного жилья требуется значительный первоначальный взнос — до 30% от стоимости будущей квартиры. Процентные ставки при этом не опускаются ниже 15% годовых в рублях. Для сравнения: еще в июле 2008 года можно было взять кредит под 10% годовых с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья. Кроме того, раньше банки готовы были принимать во внимание не только официальный, но и «серый» доход заемщика — сейчас это исключено. Банки принимают только клиентов с «белыми» зарплатами. По этой причине часто отказывают в займе индивидуальным предпринимателям или владельцам бизнеса.

Что касается кредитов на покупку квартиры на первичном рынке, в большинстве случаев банки выдвигают требования к строительной готовности объекта — не менее чем на две трети, в то время как до кризиса кредиты на жилье выдавались даже на стадии котлована. Требуется и дополнительный залог (например, квартира, уже имеющаяся в собственности заемщика), и отсутствие в заложенной квартире прописанных несовершеннолетних детей. Размеры первоначального взноса также составляют около 30% стоимости квартиры.


Что почем


Минимальный уровень дохода, с которого банки начинают рассматривать заявки на ипотечный кредит, составляет 25—30 тыс. рублей в месяц. Но при таких доходах, как правило, заемщик может рассчитывать на сумму не более 1 млн рублей. В Москве на эти деньги ничего не купишь. Согласно данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», самая дешевая столичная «однушка» площадью 20 кв. м, расположенная в девятиэтажном доме на Халтуринской улице, сегодня стоит 3,1 млн рублей. Даже с учетом первоначального взноса в 30% столичный заемщик с минимальным доходом купить ее не сможет.


Средняя цена самой обычной однокомнатной квартиры в Москве в спальном районе сейчас составляет примерно 4,5 млн рублей. Чтобы получить кредит на эту сумму сроком от 20 до 30 лет, надо зарабатывать около 140 тыс. рублей в месяц.


С доходом в 45—60 тыс. рублей сегодня можно рассчитывать на кредит в 1—1,5 млн рублей. Примерно столько стоят однокомнатные квартиры в ряде регионов (например, в Южном и Приволжском федеральных округах), однако крайне малая часть местного населения имеет такие доходы. В Москве на 1—1,5 млн рублей можно приобрести лишь комнату на окраине. Смотрим объявления: за 1,1 млн рублей выставлена комната в четырехкомнатной квартире в городе Железнодорожный (7 км от МКАД). При этом кредиты на покупку комнат выдают лишь несколько банков.


Повезло тем, кто уже имеет какую-либо недвижимость. Ее можно продать и тем самым заметно снизить размер ипотечного кредита, а можно заложить и получить кредит на новостройку. Для тех, кто не имеет собственного жилья, выход только один: ждать снижения цен на квартиры, дальнейшего удешевления кредитов и одновременно копить деньги. Хотя вряд ли два первых условия могут совпасть во времени: резкое удешевление ипотеки и увеличение объема выданных ссуд неизбежно вызовет рост спроса на недвижимость и соответственно приведет к росту цен.


Но стоит ли ждать скорого удешевления кредитов? «В настоящий момент ситуация несколько стабилизировалась, но финансовые организации пока не готовы дальше снижать ставки, даже несмотря на смягчение денежно-кредитной политики ЦБ, — считает аналитик ФГ «Калита-Финанс» Алексей Вязовский. — На этом фоне восстановление ипотечного сегмента будет проходить достаточно медленно, и ситуация с жилищным кредитованием будет весьма ограниченно влиять на стоимость московской недвижимости, которая в ближайшие один-два квартала в лучшем случае останется на текущем уровне».


Нерыночные надежды


Что касается возможного снижения цен на квадратные метры, то чиновники и экономисты расходятся в своих прогнозах. Заместитель мэра Москвы Юрий Росляк считает, что цены на жилье в столице больше не снизятся: пришла стабилизация, а рынок коммерческого жилья уже начинает набирать обороты. Аналитики и банкиры осторожнее: они утверждают, что рынок все еще сильно перегрет и потенциал для снижения по-прежнему есть. «Возможно, произойдет не обвал, а медленное снижение цен, которое временами будет сменяться периодами роста», — говорит Наталия Орлова, главный экономист Альфа-банка. По ее словам, причин для повышения цен на жилье нет: «Если нефть не будет стоить больше ста долларов за баррель, непонятно, что может заставить недвижимость дорожать».


«Нынешнее оживление на рынке недвижимости носит, на наш взгляд, локальный характер. В частности, относительная активизация спроса наблюдается лишь в сегменте эконом-класса и то, пожалуй, только на объекты, реализуемые с высоким дисконтом (пример — московский район Марфино). Есть некоторые подвижки в элитном секторе, но говорить, что ситуация стабильна, не приходится», — отмечает Алексей Вязовский.


Сделать ипотеку доступнее пытается правительство. В июле помощник президента Аркадий Дворкович заявлял, что в течение года ставки по ипотеке снизятся до 10—12% годовых за счет их субсидирования государством. А в августе премьер-министр Владимир Путин поручил Министерству регионального развития проработать вопрос государственного субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья эконом-класса по примеру автокредитования (в этом случае государство доплачивает банкам часть ставки, а население получает более дешевый кредит). Однако пока из Минрегиона ничего не слышно. Есть и другие инициативы властей: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало программу по страхованию риска дефолта заемщика, которая направлена в первую очередь на снижение первоначального взноса и, как следствие, повышение доступности ипотеки. Кроме того, АИЖК планирует создать ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой: ставка рефинансирования ЦБ плюс 0—2,5% в зависимости от параметров кредита. Значит, скоро на рынке появится рублевая ипотека под 11—12% годовых, а это уже докризисный уровень. Вопрос только в том, кто сможет воспользоваться таким продуктом. Только очень надежные и высокооплачиваемые заемщики. Будем честными: большинство из нас таковыми не являются.


Расчеты показали…


Наиболее резко объем выданных ипотечных кредитов вырос в Вол-гограде, Липецке, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. По данным ЦБ РФ, с начала года до 1 октября в России было выдано 76 144 кредита на общую сумму 86 млрд рублей, в то время как за январь-июнь 2009 года — 43 466 кредитов на 51,9 млрд рублей. Однако при этом количество выданных займов все еще значительно ниже, чем год назад. По прогнозам АИЖК, в 2009 году объем выданных ипотечных кредитов составит 125 млрд рублей, что в 5 раз меньше уровня 2008 года, по итогам которого банки выдали 642,5 млрд рублей.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:



Как продать ипотечную квартиру


Оцените шансына получение положительного кредитного решения (тест)

наверх

 Обратная связь, контакты