Поиск на сайте  Карта сайта    Полная версия сайта

Статьи  |  Подсчитаем: факты и выводы

Занимательное градостроительство

Застраивание любой городской территории не должно происходить хаотично. Существуют определенные правила, в соответствии с которыми ответственные лица принимают решение о возможности строительства на тех или иных земельных участках. Такие нормативы градостроительства обязательны для соблюдения на всей территории города Новосибирска.

Проверка объектов на соответствие градостроительным нормам происходит, начиная с подготовки генплана города, далее – при рассмотрении проектной декларации, а также на протяжении всего процесса строительства – при осуществлении строительного надзора.

Таким образом, каждый проектируемый объект должен пройти проверку на соответствие градостроительным нормам и лишь затем получить разрешение на строительство. Тогда откуда берутся эти "скворечники", насчитывающие более тысячи студий в одном доме, неужели в градостроительных нормативах об этом ничего не сказано?


Сколько квартир может быть в жилом доме

Сколько квартир может быть в жилом домеПроведем "контрольное взвешивание" – в качестве примера возьмем вполне конкретный 18-этажный жилой дом, строящийся крупным новосибирским застройщиком на земельном участке 1,5 га (см. рисунок).

Согласно нормам градостроительства г.Новосибирска, общая площадь квартиры, приходящаяся на 1 человека при многоэтажной комплексной застройке, не должна быть меньше 24 кв.м.

Если считать, что в каждой квартире будет жить не более 1 человека, получается, по нормативам все соответствует. Другой вопрос – в таких малогабаритных квартирах порой живут и по 2-3 человека. Не от хорошей жизни, конечно.

Примечательно, что 86% от общего количества квартир в анализируемой новостройке составляют студии, 1% - 1-комнатные квартиры и 13% приходится на 2-комнатные студии. Несмотря на очевидный перекос в сторону студий, соотношение квартир по количеству комнат никак не регламентируется градостроительными нормами. Всегда считалось, что рынок все расставит по своим местам – вот он и "расставил", застройщики строят то, что легче всего продать.

До поправок, принятых в июне 2013 года, допускалось и 18 кв.м средней общей площади на человека. Это значит, что при той же общей площади квартир в таком доме можно было напланировать свыше 1400 студий. Что, в общем-то, и происходило.

При этом, по нормативам, расчетная плотность населения микрорайона не должна превышать 420 чел/га. В условиях реконструкции жилой застройки допускается превышение плотности вышеуказанных показателей не более чем на 10%.


Однако, по свидетельству члена комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного Собрания Новосибирской области Сергея Клестова, нередко эти цифры многократно превышаются:

"Есть в Новосибирске такая площадка, где на участке в 0,5 га строится дом на 20 тыс. кв.м, что превышает существующую норму более чем в 4 раза. Таким образом, усугубляется не только проблема с парковками, но и усиливается нагрузка на систему ЖКХ".


Парковки

Кстати, о парковках… На каждую квартиру площадью более 40 кв.м должно быть предусмотрено 1 машино-место для организованного хранения автотранспорта, на квартиру, площадь которой менее 40 кв.м - 0,5 машино-места.

Не менее 50% от расчетного количества мест для хранения автомобилей должно находиться в границах земельного участка, занимаемого жилым домом. Остальные парковочные места допускается размещать в пешеходной доступности не более 150 метров. Стоить ли говорить, что реальность далека от ожиданий.


Расстояние между зданиями

Градостроительные нормыМинимально допустимое расстояние между любыми зданиями – жилыми домами и объектами общественного назначения – также является предметом градостроительного регулирования.

Между длинными сторонами зданий, высота которых более 15 м (а это жилой дом, в котором более четырех этажей), должно быть свободное расстояние не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м.

Однако даже эти небольшие расстояния могут быть сокращены, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно и соблюдаются нормы инсоляции и освещенности, а также требования пожарной безопасности. И в данном случае местные нормы совпадают с формулировкой основного градостроительного закона, действующего на территории РФ.


Нормативы обеспеченности детскими садами, школами, больницами

Если о наличии магазинов, кафе и аптек можно не волноваться – бизнес рано или поздно придет в строящийся микрорайон, то обеспечить жителей новостроек больницами, школами и детскими садами – задача непосильная для строительных организаций, занимающихся жилищным строительством.


Размещение объектов социального назначения в жилом микрорайоне (квартале)


Вид объекта


Норматив на 1 тыс. жителей

Радиус обслуживания

Детские дошкольные организации35 местНе более 300 м
Начальные и общеобразовательные школы115 местНе более 500 м
Детские поликлиники, поликлиники общего типа (предусмотрены не для микрорайонов/кварталов, а для жилых районов)Не более 1000 м

Таким образом, на каждые 10 тысяч населения должно приходиться одно дошкольное учреждение, которое по нормативам может вместить не более 350 ребятишек.

При малоэтажном жилищном строительстве допускается увеличение радиусов обслуживания культурно-бытового назначения, но не более чем в 1,5 раза.


Городу нужны новые нормы градостроительства

В настоящее время обсуждается новый проект региональных нормативов градостроительного проектирования. Изменения в существующие правила вызваны, в первую очередь, потребностью ограничить точечное строительство, уплотняющее сложившуюся городскую застройку. В частности, озвучивалось предложение снизить плотность проживающих до показателей не более 300 человек/га, увеличить нормы расчета обеспеченности общей площадью до 35 кв.м на одного человека. Рекомендовано предусматривать на каждую квартиру более 1 места на парковке, при этом переориентировать население с открытых парковок на капитальные многоэтажные гаражи, а освободившееся пространство использовать для озеленения. Планируется скорректировать в сторону увеличения и нормы по обеспеченности местами в детских дошкольных учреждениях – до 68 мест на 1 тысячу жителей.

Реакция строительных организаций предсказуема – в случае принятия ограничивающих параметров по плотности застройки, компании прогнозируют рост себестоимости строительства и существенное удорожание квадратного метра для конечного покупателя (кстати, стоимость парковочных мест предлагается включать в цену жилья). Решение по вопросу еще не принято. Цена ошибки велика: в совокупности с неработающим механизмом страхования ответственности застройщиков, непродуманные решения могут привести к строительному коллапсу.


© Текст, иллюстрации: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.


Смотреть все статьи рубрики >>





Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.




Новостройки, сданные в 2010-2019 годах в Новосибирске

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.



Жилые комплексы в Новосибирске

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.



Другие статьи рубрики Обзор недвижимости


«Монополия» на рынке недвижимости

Как устроен рынок недвижимости: жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Если недвижимость покупается в инвестиционных целях, она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами. Часть недвижимости на рынке не находит своего покупателя. Непроданным остается жилье с сильно устаревшими или неудовлетворительными потребительскими характеристиками, а также квартиры с завышенными ценами.



Что можно узнать из проектной декларации

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз относительно перспектив своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации. Проектная декларация должна состоять, как минимум, из двух частей: Информация о застройщике и Информация о проекте (объекте) строительства.



Сколько должен строиться дом?

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.



Хрупкий мир ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы до сих пор остаются за рамками правового регулирования в вопросе дополнительной защиты дольщиков, что в дальнейшем может спровоцировать увеличение числа обманутых пайщиков-инвесторов.



Налоги при сдаче жилья в аренду

С дохода, полученного от сдачи жилья в наем, нужно уплатить налог в размере 13%. Гражданин также вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду, или купить патент на аренду квартиры. Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.



Другие статьи рубрики Азбука недвижимости


Где искать микрорайон счастливых семей и о чем мечтают сибиряки


Стараниями маркетологов, мы знаем, какие батарейки работают дольше, почему в доме чисто в два раза быстрей и какой корм купила бы наша киска. Все чаще обязательным атрибутом продвижения недвижимости становится рекламный слоган или лозунг - небольшая фраза о преимуществах покупки квартир в строящемся доме. Какие фразы сопровождают рекламу новосибирских новостроек - разбираемся.



Реклама новостроек: просто добавь воды


Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.



Как не нарушить закон о рекламе

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Попытаемся обобщить правила рекламирования недвижимости и перечислим типичные ошибки, нарушающие российское рекламное законодательство.



Другие статьи о рекламе недвижимости

наверх