Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Градация Застройщиков по рентабельности вложений подрядчиков и инвесторов

В зависимости от финансового положения, наличия производственной базы и задела площадок под строительство, а также квалификации управленческого персонала, Застройщики выбирают разные стратегии продаж. В последнее время, при определении цены продажи большое значение стал играть так называемый административный ресурс компании. Это было всегда: одни компании могли сдать объект в эксплуатацию, не достроив крышу, а другие имели массу претензий по нормально выполненному благоустройству - на эту тему есть много примеров. Но в этой статье мы будем рассматривать административный ресурс в контексте попадания строек в разные региональные и федеральные программы и, как следствие, возможность для дольщиков получения субсидий от государства.

К первой группе Застройщиков я отношу компании, ориентированные на конечного покупателя. На всех этапах строительства квартиры продаются по цене чуть выше средней, очень мало или совсем нет квартир у подрядчиков, которые, в свою очередь, не демпингуют, нет инвесторов-спекулянтов. Квартиры, в основном, приобретаются конечными собственниками для проживания или сдачи в аренду, либо инвесторами - для сохранения денег или вложений в надёжные объекты для получения небольшой, но гарантированной прибыли. После сдачи такие объекты дают рост в пределах 10%. Застройщики этой группы характеризуются устойчивым финансовым положением: часть имеет проектное финансирование (например, Кварсис) и поэтому цены - рыночные или чуть ниже, те, у кого нет кредитов (Энергомонтаж), продают по цене несколько выше средней по рынку, и имеют достаточное количество непроданных объектов. У многих предусмотрена рассрочка и расчёт вторичным жильём. У компаний этой группы самый высокий рейтинг, при этом не все они входят в 20 самых крупных. Здесь можно отметить Краснообск.Монтажспецстрой, Энергомонтаж, Сибакадемстрой Холдинг, Стройинвестпроект, Кварсис, ЗАО Строитель, КПД Газстрой, 43 трест, Союз-10, НЖС 2, Домстрой.

Вторая группа - достаточно надёжные компании, квартиры которых по разным причинам можно купить по ценам на 10-15% ниже средней. Причины могут быть самые разные, например, стратегия компании, при которой 10% квартир продаётся по относительно низким ценам на начальных этапах строительства. Или же восстановление рейтинга компании после кризиса (ПТК-30), когда главная цель - восстановить объемы продаж, пусть с минимальной прибылью; в ином случае может наблюдаться недостаток денежных средств, который приводит к использованию бартерных схем.

К этой же группе я бы отнёс компании, которые пропорционально повышают цену квадратного метра по мере строительства дома (Первый строительный фонд, Роснефтегазстрой-Академинвест), давая возможность заработать инвесторам, вложившимся на ранних стадиях строительства. Это самый лакомый сегмент как для спекулянтов, которые в состоянии приобрести 1-2 квартиры, так и для конечных покупателей, готовых подождать 2 года до сдачи дома, - разумное соотношение прибыли и риска. При удачной покупке квартиры у подрядчиков инвестор может рассчитывать на 25-30% годовых. После сдачи дома квартиры вырастают в цене на 15-17%. К данной группе относятся Первый строительный фонд, Роснефтегазстрой-Академинвест, Альфа Строй, ПТК-30, СибСервисСтрой реконструкция, Стройцентр, Эверест, Дирекция стройки, Уникон, СМУ-3, Строймастер.

Третья группа - Застройщики, неоднократно переносящие сроки сдачи домов, но продолжающие строительство. Цена квартир в их объектах может изменяться в пределах 40%. Покупать у таких компаний рискованно.

Четвёртую группу составляют компании-банкроты.

Информация о 3-4 группах - в разделе долгострои и других статьях рубрики.

Пятая группа - Застройщики, у которых в цене квартиры, есть нерыночные составляющие. Цены часто занижены, и большая часть квартир у Застройщика покупается инвесторами-спекулянтами, планирующими заработать на перепродаже, а потом ими же и продается (Дискус–Плюс). В некоторых других компаниях цены включают в себя нерыночную надбавку, например субсидию, и тогда при перепродаже инвестор вынужден делать скидку относительно цены застройщика (цены, по которой купил) 15-20%.

Губернаторская субсидия молодым семьям помогла надуть ценовой пузырь и если в первые месяцы реально работала на покупателей и Застройщиков, то сегодня действует в секторе, где искусственно создан дефицит квартир. Покупатели уже переплатили за товар, причём значительная часть - за кредитные деньги, а вот кто и когда получит субсидию - вопрос далеко не праздный.

27.05.2012 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

наверх

 Обратная связь, контакты