Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Предложение выросло

В 2011 году в Новосибирске и пригородах было начато строительство 153 новых многоэтажных домов. Кроме этого, вышедшим из кризиса старым и новым компаниям удалось реанимировать ещё 47 домов. На определённой части этих строек происходила «имитация ударного труда», с целью собрать ещё немного денег. Однако, в числе этих объектов и нашумевшие проекты «Нарымский квартал» или «Четыре мушкетёра», на которых идёт реальная работа, в первом объекте уже сданы 2 секции, а последний получил проектное финансирование на три дома. В актив размороженных строек можно отнести и две площадки (7 домов) ЗАО «Строитель», компанию можно поздравить с возвращением в когорту лидеров.

За год было сдано в эксплуатацию чуть больше 100 домов, что очень хорошо, но, тем не менее, и количество строящихся домов значительно увеличилось. Сегодня в Новосибирске и в 40 километрах по периметру возводится свыше 400 многоэтажных жилых домов, 192 из которых строится высокими и средними темпами. Во 2 квартале 2011 года таких домов было 141, другими словами, предложение увеличилось на 51 дом или на 36%. При этом только 20% объектов из активно строящихся находится на стадии площадки или фундамента. А значит, при нормальном финансировании, 150 домов могут быть сданы в 2012 году, что на 50% больше, чем в 2011 году.

Вектор спроса направлен в сторону снижения

Вектор спроса снижается, это связано, во-первых, с ростом ипотечных процентов, во-вторых, с количеством заявлений, одобренных на получение «губернаторской субсидии для молодых семей», - в 2011 году их число превысило лимит в 3 раза. Кроме того, в Новосибирской области возникли дома, рассчитанные на «обналичку» «губернаторской субсидии» и «материнского капитала». Пример: стоимость студии 700-750 тысяч рублей, успешный молодой человек, которому чуть-чуть до 35 лет или предприниматель, вторая жена которого значительно моложе, решившие свои жилищные проблемы, получили возможность заработать 300 тысяч рублей и параллельно «обналичить» материнский капитал, здесь есть и другие варианты, например, взрослые дети обеспеченных людей. У них нет проблемы, где взять 700-800 тысяч на полгода, и пока реально нуждающиеся в жилье собирают справки на получение ипотеки, они оперативно выстроились в очередь на получение субсидии, тем временем общее количество принятых заявлений приблизилось к 3 тысячам. Понятно, что значительная часть этих квартир вернётся обратно на рынок, причём с определённым дисконтом. Или, в лучшем случае, уменьшит среднюю стоимость аренды малогабаритных квартир. Третье и главное - реальные доходы населения области не показали значительного роста. Всё это вместе приведёт к снижению реального спроса и общего количества сделок с недвижимостью в 2012 году.

Таким образом, мы имеем рост предложения, уменьшение спроса и удорожание себестоимости строительства. Все эти факторы, в конечном счёте, приведут к усилению конкуренции среди Застройщиков и замораживанию значительного числа строящихся объектов.

Ножницы цен

Некоторые из новых объектов планировалось построить за счёт продажи части квартир на ранних этапах строительства. Определённые застройщики строили планы возведения дома на основе средней цены квартир на рынке Новосибирска, средней себестоимости строительства, предполагая, что смогут продать первые квартиры уже на стадии котлована. В интернете была даже реклама объекта, вокруг которого не успели поставить забор. Поэтому такие, мягко говоря, не состоятельные, как правило, малоизвестные строители первыми начнут демпинговать на рынке, ибо тягу к «халяве» у нашего народа не победить никому. Соответственно, к середине второго квартала 2012 года значительно увеличится разница в ценах между надёжными и малоизвестными застройщиками. Вместе с этим, как правило, появляются «псевдоподрядчики», которые реально никаких квартир пока не отработали, но имеют предварительные договора с нормальными застройщиками. Сколько процентов рынка попадёт на эти "ножницы", мы можем только предполагать. Но хочу особо отметить, что в самом начале падения спроса ни один нормальный Застройщик не станет снижать цен, а вот найти нормального подрядчика, готового поделиться частью своей строительной прибыли, вполне реально. Информация о подрядчиках не попадает в свободную прессу, потому что Застройщик, как правило, не продлевает контракт с подрядчиком, открыто демпингующим его квартирами.

Во второй половине года, после приостановки строительства ряда объектов, спрос и предложение частично выровняется и, если администрация найдёт способ повышения спроса, возможен небольшой рост цен. По моим прогнозам, при уровне инфляции, объявленном правительством РФ, в целом за год будет падение цены в пределах 3-5%. Соответственно, заработать на этом рынке можно будет, только вкладываясь на ранних стадиях строительства у Застройщиков-середняков. Другой способ - это покупка через подрядчиков. В случае, если инфляция составит свыше 15%, инвесторы будут спасать деньги от обесценивания в недвижимости, и тогда рост цен обгонит инфляцию.

Что касается самых надёжных Застройщиков города (первой десятки), то цены на квартиры в их домах останутся на прежнем уровне.

20.01.2012 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

наверх

 Обратная связь, контакты