Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Рост цен в 2011 году

По прогнозам, которые я делал в январе 2011 года, цены на новостройки за год должны были вырасти на 12-15%.

Рост за 10 месяцев составил 8-12% (статистика по реально строящимся объектам), сентябрь и октябрь в этой динамике стоят особняком. Это связано с принятием Правительством области решения о выделении субсидий молодым семьям в размере 300000 рублей при покупке квартиры в новостройке. Условия таковы, что субсидию реально можно получить лишь при покупке по ДДУ (договору долевого участия) напрямую от Застройщика. Общее количество субсидий, выделенных в этом году, ограничено. В учёт берутся сделки, совершённые после 01.01.2011 года. За 9 месяцев текущего года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области было зарегистрировано 11 тысяч Договоров долевого участия, за год будет около 15 тысяч. Около половины ДДУ оформлены на юридических лиц, это происходит по разным причинам: часть договоров оформляются на подрядчиков и поставщиков строительных материалов, некоторые Застройщики передают все квартиры по ДДУ дочерним предприятиям, часть - в залоге у банков при проектном финансировании. Кроме того, не все покупатели моложе 35 лет... Получается, субсидии могут получить 15-20% покупателей, имеющих право на неё. Сейчас всем желающим воспользоваться губернаторской помощью при покупке квартиры нужно внимательно следить за дополнительными публикациями правительства области на эту тему, а мы будем освещать на сайте новые постановления по этому вопросу.

Как бы то ни было, но данное постановление пусть незначительно, но увеличило цены на новостройки, далеко не все Застройщики, чьи объекты попадали под условия получения субсидии, устояли перед искушением поднять цену. Так, по данным RID Analytics, при росте квадратного метра в новостройках в октябре на 1,2%, средняя цена квадратного метра в сданных домах поднялась на 2,6%.

Рост цен на новостройки отмечают и остальные аналитики рынка: по данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», в III квартале на первичном рынке жилья в Новосибирске средние цены предложения выросли на 3,1 %.

По нашим данным, рост в III квартале составил более 5%, потому что покупатели предпочитали приобретать квартиры непосредственно у Застройщиков, а у последнего цена, как известно, самая высокая.

Надо отметить, что большая часть Застройщиков подняла цены ещё до постановления, но скачок спроса, который произошёл после получения первых субсидий, привёл к рекордным продажам в сентябре-октябре практически у всех надёжных строителей, продающих квартиры по ДДУ.

Объёмы продаж в III квартале

В III квартале Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области было зарегистрировано 4,3 тысячи Договоров долевого участия: в июле - 1,2 тыс., в августе - 1,4 тыс., в сентябре - 1,7 тысяч. За октябрь данных у меня пока нет, но, очевидно, будет очередной рекорд. Как дальше будет работать постановление пока не понятно: может быть, те, кто приобрёл квартиру в этом году, будут претендовать на субсидии, предусмотренные в бюджете следующего года, а может, очередь начнется с 01.01.2012 года. Поэтому некоторые потенциальные покупатели будут выжидать. В сентябре-октябре приобрели квартиры и те, кто не планировал покупку, но имел такую возможность, 300 тысяч рублей - приличная доля в цене. До конца года мы прогнозируем некоторое падение спроса, и я согласен с директором по маркетингу компании Rolband & Partners Александром Астаховым, что у многих Застройщиков (не из первой трети) в последние две недели значительно уменьшилось количество звонков от покупателей.

Что привело к росту цен?

Первое - это снижение процентных ставок и увеличение доли ипотечных сделок. В сравнении с 2010 годом, рост ипотечных сделок составил 44%: с 7,7 тыс. в 3 квартале 2010г. до 11 тыс. в 3 квартале 2011г. При этом на объекты недвижимости жилого назначения количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 60%.

Второе - это увеличение себестоимости строительства, об этом мы писали в предыдущих публикациях.

Третий основной фактор - это дефицит квартир в определённых сегментах, а именно, недостаток квартир в кирпичных и каркасно-кирпичных домах в районах средней удаленности с развитой инфраструктурой. Сегодня, если поставить задачу купить полноценную 1-комнатную квартиру со сдачей не позднее 1 квартала 2012 года, цена будет от 1,8 млн. рублей, а квартира в сданном доме - от 2,1 млн. рублей, год назад подобная недвижимость стоила на 200-300 тысяч дешевле. Кроме того, в дефиците двухкомнатные квартиры небольшой площади, и вымываются с рынка самые дешевые. Так в доме по адресу Дмитрия Донского, 24/1 (Краснообск.Монтажспецстрой) сначала были раскуплены 2-комнатные квартиры площадью 51 кв.м, сейчас "уходят" площадью 65 квадратов.

Прогноз цен на конец 2011 и 2012 годы

Цены на недвижимость в ближайшие 6 месяцев будут определять как решения, принятые правительством НСО, так и факторы, которые практически не зависят от руководства области и даже от РФ. Непростая ситуация на мировых финансовых рынках уже привела к повышению процентов по ипотеке, а если будет вторая волна кризиса, то цена на недвижимость будет зависеть от способа решения финансовых проблем - либо затягивание поясов, либо запуск печатного станка и повышение инфляции. Тем, кто "сидел на деньгах" и ждал, когда цены в очередной раз рухнут, по моему мнению, выгоднее было покупать в начале прошлого года, так как сейчас в связи с ростом себестоимости, основная часть Застройщиков работает на минимально допустимом уровне рентабельности. И даже небольшой обвал цен приведёт к банкротству, или, в лучшем случае, временной остановке значительного количества строек. А те, кто останется на рынке, уж точно не станут снижать цены. Если же в стране в ближайшее время не будет никаких потрясений, на что мы искренне надеемся, то цены продолжат умеренный рост в пределах 10-15% в год.

Людям, принявшим решение купить квартиру (не для перепродажи), я бы не советовал затягивать с этим вопросом, и при покупке в новостройке обязательно изучить информацию о Застройщике, этот фактор сегодня важен как никогда.

08.11.2011 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

наверх

 Обратная связь, контакты