Поиск 
Полная версияАрхив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов
Анализ ликвидности новостроек Новосибирска (часть II)С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net |
| Планируя покупку новостройки, следует изучить прогнозы по динамике ее цены Факторы, оказывающие влияние на изменение цены в долгосрочном периоде Гарантийные сроки эксплуатации зданий, построенных по различным технологиям |
Цена и, особенно, ликвидность новостройки для людей, которые приобретают квартиру для проживания в течение нескольких лет (а таких большинство), интересна в долгосрочной перспективе. Как показывает опыт, подавляющая часть владельцев недвижимости сталкиваются с необходимостью продажи по вполне прогнозируемым причинам: одни улучшают условия, другие разъезжаются со взрослыми детьми, третьи забирают к себе родителей, и большинство не имеют свободных денег, чтобы сначала купить, а потом продать. Поэтому уже на стадии покупки разумно изучить прогнозы по динамике цены на своё жильё. Разница в динамике очень хорошо заметна на вторичном рынке: те, кто имеет какие-то сбережения, стараются переехать в новостройки из старых панельных "хрущевок", пока их ещё можно продать. А древние шлакоблочные строения стоят "ниже плинтуса", если не попадают под снос в обозримой перспективе.
Покупатели на вторичном рынке могут узнать информацию по дому на сайте n-s-k.net в рубрике Справка о недвижимости, дополнительно я покажу некоторый "доморощенный" алгоритм прогноза изменения ликвидности по различным новостройкам. При этом для того, чтобы определить, насколько точен прогноз, не надо ждать 10-15 лет, достаточно проанализировать цены в различных сегментах жилой недвижимости и их зависимость от года постройки.
Изменение цены зависит от многих факторов: технологии строительства, развития транспортной системы города, перспектив застройки (возведение бизнес- или развлекательно-торговых центров, жилых домов, зданий другого назначения) того или иного микрорайона.
Вначале сделаем акцент на самых важных из этих факторов - в данной статье рассмотрим технологию строительства. В настоящее время в Новосибирске возводятся кирпичные, панельные, каркасные, монолитные и сборно-монолитные дома. По разным причинам за последние 10 лет значительно уменьшилась доля кирпичного домостроения. Появилось множество новых современных стеновых и теплоизоляционных материалов, изменилась технология облицовки зданий. Раньше дом или оштукатуривали или закрывали наружные стены лицевым кирпичом, сегодня используют и керамогранит и композиционные материалы, а в малоэтажном строительстве применяют различные теплоизоляционные панели, сибит, пенобетон. Каркас может быль и металлический и железобетонный, и множество всяких сочетаний. В каждой технологии есть свои плюсы и минусы, гарантийные сроки на те или иные части здания, при этом многие материалы, заимствованные в других странах, по моему мнению, не совсем подходят для строительства в условиях нашего климата. Под разными предлогами были приняты новые СНиП. Например, раньше толщина кирпичной стены должна была быть 800-1000мм, сейчас - не менее 1200 мм или Застройщик должен использовать теплоизоляционные материалы.
Кирпичный дом на Стартовой (Первый строительный фонд) | Задайте себе вопрос: "В каком доме вы предпочтете жить - в кирпичном, с толщиной стены в один метр, или со стеной в полтора кирпича, но с прослойкой из современного теплоизоляционного материала, даже с гарантийным сроком службы 50 лет"? Есть ощущение, что часть нововведений связана с лоббированием своих интересов крупными производителями новых материалов и разработчиками новых технологий. Данная проблема не является темой нашей статьи, этим отступление я просто хочу сказать, что цена зависит не от того, что и как декларируется, а от реальных потребительских свойств объекта. Вернемся к гарантийным срокам эксплуатации зданий, построенным по разным технологиям: панельный дом - 50 лет, кирпичный - 100 лет, сборно-монолитный - свыше 100 лет. При этом если каркасный дом отделан лицевым кирпичом, то срок эксплуатации фасада тоже около 100 лет, а если вентилируемый фасад, то гарантий срок 20-30 лет. А дальше нужно понимать, что затраты по замене теплоизоляции под керамогранитом лягут на плечи собственников. |
При прогнозе ликвидности новостроек важное значение имеет качество материалов и качество работ. Стоит поставить одну проржавевшую балку в железный каркас дома или хотя бы не покрасить её должным образом, и надёжность всей конструкции оказывается под большим вопросом. То же самое можно сказать и при строительстве по другим технологиям, но одно дело заменить кусок стены в кирпичной кладке, другое - несущую колонну каркасного дома. Конечно, такие из ряда вон выходящие случаи встречаются не часто, тем не менее, выбирая новостройку, тщательно изучите отзывы о качестве работы компании. При покупке квартиры в панельном доме вы должны понимать, что панели очень сильно отличаются по качеству и сроку эксплуатации.
В пользу перспективности кирпичного домостроения хочу привести ещё один довод: в индивидуальном строительстве кирпич составляет 46%, дерево 40%, а на все остальные современные материалы приходится 14%. И цена квадратного метра в кирпичном или деревянном коттедже в среднем на 22% дороже, чем в строении из сибита, блоков или теплостена.
Не случайно компания «Первый строительный фонд» построила завод по производству лицевого кирпича, а «Энергомонтаж» приобрел завод «Стройкерамика», оба Застройщика из первой пятерки лидеров.
В конце публикации хочу отметить один интересный факт: стоимость кирпича вместе с работой составляет не более 10% в себестоимости строительства, при этом повышает привлекательность и увеличивает цену объекта. А вопрос о значительном увеличении срока строительства зависит от эффективности Застройщика. В своё время компания ИСК «Русь» построила и ввела кирпичный дом за 9 месяцев. «Сибакадемстрой» возводит в месяц по 2-2,5 этажа кирпичного дома, а «Стройцентр» за 8 месяцев практически построил коробку кирпичного дома на Аникина.
18.08.2011 года
Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.