Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Уровень и динамика цены на первичном и вторичном рынке недвижимости формируются в силу разных обстоятельств и если тенденции и порядок цен на вторичном рынке, взятые из разных источников, практически совпадают, то данные по первичному рынку могут отличаться значительно. Это связано и с разным способом сбора информации и с недостоверностью данных по отдельным объектам, приводимых в аналитических и особенно рекламных средствах массовой информации.

Российский рынок вторичной недвижимости является аналоговым, то есть цена конкретной квартиры определяется по аналогии с уже выставленными на продажу объектами. Для того чтобы эти цифры были адекватными, в профессиональных агентствах недвижимости ведется регулярный мониторинг рынка, несколько агентств недвижимости с периодичностью 1 раз в месяц или квартал публикуют данные по таким мониторингам.

Для большей объективности приведём таблицы средних цен и динамики двух агентств: Новосибирского RID Analytics и Аналитического агентства «Сибакадемстрой Недвижимость» (кроме этого были проанализированные данные из других источников и собственные данные).

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья Новосибирска

Аналитическое агентство RID Analytics

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья Новосибирска

Аналитическое агентство «Сибакадемстрой Недвижимость»

Рынок строящегося жилья имеет свою специфику:

1. Много объектов продаётся в рассрочку, и соответственно Застройщику нет никакого смысла понижать цену покупателю, оплатившему 60-70% стоимости квартиры.
2. В отличие от вторичного рынка, в условиях дефицита наличности значительная часть квартир продаётся по бартеру, и Застройщик называет более высокие цены, чтобы обеспечить себе плацдарм для торговли.
3. Кроме этого квартиры продаются в рассрочку по фиксированной цене, при рассрочке на 6 месяцев реальная скидка составляет 5-6%.
4. Квартиры в одном доме, особенно со сдачей через 1-1.5 года практически идентичны, и пока не будет продана самая дешевая, до остальных дело не дойдет. Есть некоторая градация по этажу - в основном снижение на первый и последний. Поэтому по данному количеству квартир нет смысла считать среднюю цену, достаточно взять минимальную.
5. Очень сложно посчитать все строящиеся объекты, если, к примеру, взять все дома «Дискус Плюс» (на площадке строится 38 домов), то цена по Октябрьскому району окажется существенно ниже.

Исходя из вышеуказанного, логичнее изучать динамику по объектам, находящимся в одинаковой стадии готовности.

Аналитическая инвестиционная компания «ДНН (Динамика новостроек Новосибирска)» специализируется на мониторинге цен реальных сделок на строящееся жильё. По нашим данным, цена реальных сделок на строящееся жильё в августе-декабре 2009 года выросла на 8-15%, а за 4 месяца 2010 года добавила ещё 5-10%. Следует также отметить, что застройщики и особенно подрядчики перестали давать скидки, сегодня покупатель может рассчитывать только на рассрочку платежа.

Цена зависит не только от соотношения спроса и предложения, но и от себестоимости строительства. Здесь произошло реальное снижение цен на строительные материалы. Падение цен на земельные участки под строительство практически не коснулось жилья введенного в эксплуатацию (они были оплачены на пике цены), а по остальным параметрам наблюдался рост. Средняя фактическая стоимость 1 кв. метра общей площади жилых домов, построенных в 2009г., составила 30 130 рублей, в 2008г. – 26 222 рубля.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.метра общей площади жилых домов

Федеральная служба государственной статистики

Особенности формирования цены на новостройки в Новосибирске

На сегодня значительная часть Застройщиков не имеют собственных средств даже на возведение коробки жилого дома и поэтому вынуждены начинать продажу на стадии фундамента, а также использовать в расчётах бартерные договора. Более половины домов строятся «рваными» темпами, активность сменяется остановками на 2-3 месяца, многие стройки заморожены окончательно, и их достройка возможна лишь за деньги инвесторов. Часть компаний, в том числе крупных, признана банкротами, только около половины оформляют договора долевого участия, а число компаний, публикующих Проектные декларации, вообще можно посчитать на пальцах. Большинство строительных компаний вообще не считает нужным как-то обозначать свои декларации в открытой печати.

Неподготовленному покупателю сложно что-либо узнать из напечатанных Проектных деклараций и общей информации о застройщиках (в основном рекламного характера). Агентства недвижимости тщательно оберегают информацию о динамике строительства и надежности Застройщиков, так как в большинстве случаев это наиболее существенное из того, чем они располагают. Строители не выступают как единая организация, и все игроки на рынке новостроек - и субподрядчики, и поставщики, и спекулянты - играют на ценовом поле строителей, часто в сложных ситуациях, выкручивая руки основному игроку. Можно констатировать факт, что при прочих равных условиях цены на объекты у различных Продавцов (застройщики, инвесторы, подрядчики…) могут отличаться на 30-50%. Такая ситуация наблюдается на рынке во время падения или стагнации цен.

В работе использовались данные аналитического агентства RIDanalitics, компании DSO Consulting, Аналитического агентства «Сибакадемстрой Недвижимость», собственный мониторинг рынка.

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

наверх

 Обратная связь, контакты