Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Сегодня при выборе квартиры в новостройке покупатель может ставить перед собой несколько целей:


1. Приобретение квартиры для проживания.

2. Приобретение жилья для сдачи в аренду.

3. Последующая перепродажа квартиры с целью получения прибыли.

Все остальные варианты вытекают из этих трёх, хотя и могут быть свои нюансы, например: покупка рассматривается как временное жильё, и человек планирует в дальнейшем расширить свою жилищную площадь (соответственно, планируется перепродажа через некоторое время). Или квартира приобретена для ребёнка, который пока несовершеннолетний, и она пока сдаётся в аренду, в этом случае главная цель - не сдать дорого в аренду, а найти квартиру, в которой потом будет комфортно жить. И таких сочетаний может быть множество, но выбор рационально осуществлять с точки зрения реализации последней цели. Так, если вы приобретаете квартиру в районе массовой застройки по низкой цене на окраине города, а затем планируете перепродать и увеличить площадь квартиры, то, при реализации, скорее всего, столкнётесь с большой конкуренцией. При этом деньги, затраченные на ремонт, в лучшем случае, вернёте наполовину.

В данной публикации, мы проанализируем алгоритм выбора для квартиры, покупаемой с целью получения прибыли, путём перепродажи через 9-15 месяцев. Почему мы предлагаем остановиться на новостройке, а не на вторичном жилье? Здесь две основные причины: во-первых, "первичка" растёт по двум параметрам - за счёт увеличения стадии строительства, и за счёт роста стоимости квартир (инфляции); во-вторых, приобретая квартиру, вы должны помнить, в какой стране мы живём и если сегодня ещё какие-то деньги и выделяются на ЖКХ, то через два-три года весь ремонт будет производиться за счёт собственника, и покупая жилье во вторичке, нужно учитывать процент износа (год постройки можно определить www.n-s-k.net/fix/info).

При определении объекта вложения нужно ответить на несколько вопросов:


1. У кого покупать?

2. На какой стадии строительства покупать?

3. Какой площади выбрать квартиру?

4. Когда лучше продавать?

У кого покупать?

На какой стадии строительства покупать?

Чем ниже стадия строительства, тем меньше цена и тем больше выбор вариантов. Здесь необходимо соблюдать другой паритет, чем ниже стадия, тем надежнее должен быть Застройщик и тем полнее должен быть пакет документов.

Какой площади выбрать квартиру?

Для каждого района и каждой квартиры есть своя оптимальная площадь, правда, она может меняться в зависимости от состояния на рынке, но можно определить некую золотую середину. Для центральных районов оптимальная 1-комнатная квартира составляет около 50 кв. метров, а для района средней удалённости - 45, для отдалённых - 35. Есть дома на сдаче, в которых в продаже остались только большие однёшки. В то же время, если покупать однокомнатную квартиру под сдачу, то она должна иметь кухню 14-15 квадратов, тогда она идёт как двушка, но это тема другой публикации. А из двухкомнатных квартир в дефиците квартиры площадью 63-65 кв. метров на две стороны, в то время как в продаже остались квартиры площадью 56 кв.м Поэтому очень важно выбрать квартиру оптимальной площади и планировки. Трехкомнатные квартиры покупать для перепродажи, как правило, нецелесообразно. Квартиры-студии тоже имеют свои особенности, например, в доме по адресу Галущака 11, студии 40 кв. метров продавались значительно хуже и дешевле однокомнатных квартир.

Когда лучше продавать?

В данной статье мы не планируем рассматривать самых надёжных Застройщиков города, цена на их объекты меняется только в соответствии с ростом цен на недвижимость, и мало зависит от стадии строительства дома. У застройщиков-середняков цена квартиры имеет несколько скачков за всё время строительства. Первый - когда готов весь пакет документов. Второй - когда объект получает аккредитацию в одном из серьёзных банков. Активно растёт цена в процессе возведения коробки, так как процесс строительства наглядно виден со стороны. Во время отделки цена, как правило, не претерпевает больших изменений, затем перед сдачей происходит скачок на 12-17% в течение двух-трех недель. Инвестор, планирующий заработать деньги на вложениях в недвижимость, должен планировать, когда он продаст свою квартиру. При определении времени продажи необходимо учесть сезонность рынка: спрос на недвижимость падает в конце декабря–январе и в летние месяцы. Хотя из этого правила бывают исключения.

Для наглядности приведём несколько примеров объектов, где генеральным подрядчиком является «Стройцентр», компания возводит несколько жилых и коммерческих объектов в разных районах города.

Первый объект - жилой дом по адресу Гоголя, 51

20 ноября 2009 г.	03 сентября 2010 г.	26 февраля 2011 г.

В ноябре 2009 года цена квадратного метра в двухкомнатной квартире была в пределах 32-34 тысячи за квадратный метр, в сентябре 2010 года около 36-38 тысяч, в марте 2011 года - 45-46 тысяч, а сейчас около 50 тысяч за квадратный метр. Рост за 17 месяцев составил 51% или 36% годовых. Мы считаем, что оптимальный рост должен составлять 30-35% годовых.

Второй объект - жилой дом по адресу Толстого, 2

23 ноября 2009 г.	25 августа 2010 г.	28 февраля 2011 г.

Рассматриваем двухкомнатную, квартиру, ориентированную юго-восток: в ноябре 2009 цена была в пределах 31 тысячи за кв. метр, в августе - 35 тысяч, сегодня - 46 тысяч. При этом квартиры достаточно большой площади 74-76 кв. метров. Рентабельность составила 34% годовых. Цены взяты из конкретных сделок.

Ещё одним важным, и достаточно распространённым исключением, являются так называемые горящие варианты. Здесь необходимо очень тщательно изучать документы, но есть реальная возможность значительно сэкономить на покупке.

11.04.2011 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

наверх

 Обратная связь, контакты