НСК.netПоиск   Карта сайта Полная версия

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Серия "Азбука инвестирования в недвижимость"

Как определить реальный срок сдачи объекта (часть II)

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

В Новосибирске нет списка, где хотя бы с точностью до полугода были приведены реальные сроки сдачи жилых объектов
Срок сдачи объектов от надёжных Застройщиков совпадает у всех посредников, если расхождения большие, то дом, как правило, проблемный

В первой части статьи мы начали изучение алгоритма определения реального срока ввода жилого дома в эксплуатацию. Судя по количеству вопросов, поступивших на электронную почту, посетителей сайта интересуют сроки сдачи конкретных домов.


Нам кажется, что сегодня в Новосибирске нет списка, где хотя бы с точностью до полугода были приведены реальные сроки сдачи жилых объектов. Некоторую информацию по этому вопросу можно получить, изучив паспорт объекта, сведения из прессы, данные из Приложения к плану социально-экономического развития Новосибирска, - об этом мы писали в первой части. Можно попытаться получить информацию от "независимых" продавцов на рынке, для Новосибирска это агентства недвижимости.


Из крупных агентств Центральное Агентство Недвижимости агрессивнее остальных рекламирует качество и надёжность оказываемых услуг. Компания позиционирует себя на рынке как организация, ставящая во главу угла ответственность и безопасную технологию расчётов. Следовательно, при продаже квартир в новостройках работники агентства должны указывать реальный срок введения объекта в эксплуатацию. Поскольку компания не "злоупотребляет" точными адресами рекламируемых объектов, мы будем вычислять их по дополнительным параметрам (этажности, району) или брать улицы, где строится всего один дом.


Рассмотрим несколько конкретных вариантов: набираем на сайте ЦАН в разделе Новостройки поиск квартиры по улице Новосибирская, получаем 17 вариантов, со сроками сдачи 4 кв. 2011 года, 1 кв. 2012года и 2 кв. 2012 года. Если учесть, что по улице Новосибирской в Ленинском районе города возводится (вернее 2 года назад заморожен) всего один дом, то не понятно, когда реально сдадут объект, по нашим прогнозам, дольщикам придётся достраивать объект за свой счёт.


Поставим в запрос улицу Алтайская - там тоже один дом, достраиваемый силами обманутых дольщиков, получаем 27 вариантов квартир со сроками сдачи от 2 до 4 кварталов 2011, в отличие от первого варианта, хотя бы этажность везде одинаковая.


Запрос посложнее - улица Бориса Богаткова, здесь строятся 17 этажные дома в Дзержинском районе и 12 этажный в Октябрьском. По запросу получаем больше 140 вариантов, в Дзержинском районе дом сдается во 2-4 квартале 2011 года, по Октябрьскому району вообще полная путаница и со сроками и с этажностью объектов (дом по адресу Бориса Богаткова, 218 мы исключили из вариантов).


Ещё один показательный запрос - улица Авиастроителей, здесь два объекта: Авиастроителей, 11а, застройщик КраснообскМонтажСпецстрой, срок сдачи 3 кв. 2012 указан у застройщика и повторяется у всех организаций, продающих этот объект; и Авиастроителей, 27, застройщик НовосибирскСтройМонтаж, коробка возведена на уровне 2-7 этажей, за последние 12 месяцев построено 1,5 этажа, срок сдачи дома указан в и 4 кв. 2011 г. (как у застройщика), и 2 кв. 2012 г. (наверное, у АН есть информация, что дом разморозят).


И это агентство, претендующее на абсолютное лидерство... Правда, справедливости ради, следует отметить, что в рекламе отдельных АН, например ЖИЛФОНДА или Сибакадемстрой недвижимости, информация более приближена к действительности. Тем не менее, на основе вышеупомянутых запросов, можно сделать два вывода:
1) Срок сдачи объектов от надёжных Застройщиков совпадает у всех посредников (а если расхождения большие, то дом, как правило, проблемный);
2) Не стоит слишком доверять информации, полученной из источников, заинтересованных в продаже конкретного объекта.


Для определения срока сдачи объекта в эксплуатацию необходимо объединить все доступные источники информации и просто руководствоваться здравым смыслом. О способах сбора данных и основных ошибках, мы писали в предыдущих публикациях ( 1 , 2 , 3 ).


Приведу конкретный пример расчёта срока сдачи дома. По адресу ул. Бориса Богаткова, 253/1 возводится комплекс из одного 9-этажного кирпичного дома и двух 17-этажных кирпично-монолитных. Весь комплекс сдаётся одновременно, Застройщик «Совинтех» указывает срок сдачи 4 квартал 2011 года. В настоящее время кирпичный дом находится на стадии отделки, один монолитный дом на уровне 4-го этажа, второй на уровне 3-го. Темп строительства за прошлый квартал - 1 этаж в месяц, если такая скорость сохраняется, то комплекс будет сдан (с учётом времени на отделку) не раньше 3 квартала 2012 года. Для наглядности привожу фото объекта:


ул.Бориса Богаткова, 253/1


Бориса Богаткова, 253/1, 2010 г.Бориса Богаткова, 253/1, 2011 г.

6 ноября 2010 г.

9 марта 2011 г.


С учётом того, что из фундамента стройки, как правило, возводятся медленнее, чем строятся средние этажи, можно сократить срок строительства на 2-3 месяца, но я бы остановился в прогнозе на 4 кв. 2012 года. Если же проанализировать цены на данный объект в комплексе, то по соотношению "расположение, технология строительства, цена, качество и срок сдачи" дом выглядит очень привлекательно, и потенциальный покупатель стоит перед выбором: или переплатить за другой объект или подождать до конца следующего года. А вот зачем Застройщик указывает заведомо нереальный срок сдачи, а большая часть посредников его дублирует, нам не совсем понятно.


Кроме технологического срока у Застройщика могут существовать ещё и скрытые проблемы, которыми он ни с кем делиться не собирается. Поэтому можно дать прогнозный вариант сдачи дома.


В заключение, для справки, предлагаю прогноз сдачи домов на 2012 год из Плана социально-экономического развития города.


Перечень вводимых объектов строительства на 2012 год
по отраслям и районам города Новосибирска

Перечень жилых домов Задание, в кв.м Заказчик
Дзержинский район
ул.Авиастроителей 6875 ООО «НовосибирскСтройМонтаж»
ул.Есенина 10094 ЗАО «Совинтех»
ул.Есенина 8490 ЗАО «Совинтех»
ул.Есенина 4198 ООО «Жилстрой»
ул.Кошурникова 7395 ООО «Стройлэнд»
ул.Красина 6693 ООО «СЭФ-инвест»
Итого по району 43745
Железнодорожный район
ул.Ивачева 20858 ЗАО «Желдорипотека»
ул.Кубановская 17329 ООО ПСК «Лауда»
Итого по району 38187
Заельцовский район
ул.Дачное шоссе 4657 ООО «БАЗИС-НСБ»
ул.Дачное шоссе 4765 ООО «БАЗИС-НСБ»
ул.Дачное шоссе 4765 ООО «БАЗИС-НСБ»
ул.Кавалерийская 10500 ООО «Обь-Инвест»
ул.Дуси Ковальчук 12990 ООО «Интерпоток»
ул.Мочищенское шоссе 9107 ООО «Финтрейд»
ул.Сухарная 19904 ООО «Сибстройресурс и К»
ул.Сухарная 6016 Региональный общественный фонд «Безопасность и право»
ул.Сухарная 4660 Региональный общественный фонд «Безопасность и право»
ул.Сухарная 23070 ООО «СМУ-99» (Ново-НиколаевскЪ)
ул.Левый Берег Ельцовки 12423 ЗАО «ДИСК+»
Итого по району 112857
Калининский район
ул.Кропоткина 4453 ОАО ПМСП «Электрон»
ул.Макаренко 4208 ООО «Новосибирская строительная компания»
ул.Богдана Хмельницкого 9497 ООО «Дом-Строй Сибирь»
ул.Тюленина 12562 ЗАО «СД Альфа-Капитал»
ул.Богдана Хмельницкого 4416 ПК «Березка-1»
микрорайон Родники 48000 ООО «Энергомонтаж»
Итого по району 83136
Кировский район
ул.Зорге 9631 ООО «Авангардстрой»
ул.Зорге 24116 ООО «ПромФинСтрой-2»
ул.Тульская 27735 ООО «Соцжилкомплекс»
ул.Петухова 19300 ЗАО «Корпорация СИТЕХ»
Итого по району 80782
Ленинский район
ул.Котовского 6929 ООО «КраснообскМонтажспецстрой»
ул.Плахотного 17887 ООО «Стройкрантранс»
ул.Римского-Корсакова 11634 ООО «Плюс»
ул.Степная 5553 ЗАО «Сибсервсисстройреконструкция»
ул.Степная 7889 ООО «ИСК»Форпост»
ул.Новосибирская 15068 ЗАО «СУМет»
ул.Горская 13251 ООО УК «Октябрьская»
ул.Немировича-Данченко 4983 ООО «Новосибирскстроймонтаж»
ул.Фасадная 6158 ЗАО «Проком»
Итого по району 89352
Октябрьский район
ул.Ключ-Камышенское плато 4000 ООО «Новосибирский строительный трест»
ул.Ключ-Камышенское плато 8300 ООО СК «Эколар»
ул.Ключ-Камышенское плато 14704 ООО «Эверест-Н»
ул.Выборная 14239 МУП «Муниципальная строительная компания»
ул.Выборная 4359 МУП  «Муниципальная строительная компания»
ул.Выборная 17628 Управление Сибирского регионального командования ВВ МВД РФ
ул.Выборная 10534 ООО ПХК «Стройинвест»
ул.Вилюйская 10602 ООО СК «Вилюйская»
ул.Бориса Богаткова 9719 ООО «СМУ 3/1»
ул.5-я Кирпичная Горка 11669 ООО «Неоград-Инвест»
ул.Бориса Богаткова 8587 ООО «Новосибирскстроймонтаж»
ул.Волочаевская 14201 ООО «Дирекция стройки»
ул.Лобова 29900 ООО «Дискус Плюс»
жилой массив Плющихинский 20132 ООО «Дискус Плюс»
Итого по району 178574
Первомайский район
ул.Березовая 11785 ООО «Компания «Сибирь-Развитие»
ул.Первомайская 30368 ООО МЖК «Энергетик» (Первый строительный фонд)
ул.Маяковского 6137 ООО «Сибинвестстрой-проект»
ул.Героев Революции 4400 ООО ПСК «Березка»
ул.Радужная 1990 ООО «Монтаж и отделка»
Итого по району 54680
Советский район
ул.Академика Коптюга проспект 8630 НП «Академжилстрой-1»
ул.Приморская 8160 ТСЖ «Приморское-1»
ул.Софийская 23000 ЗАО НДЦ «Пролог»
ул.Балтийская 10800 ЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест»
Итого по району 50590
Центральный район
ул.Карамзина 12000 ООО «Новый мир Химметалл»
ул.Ипподромская 2862 ОАО ПКФ «Новосибхлеб»
ул.Каменская 6246 НГАЭиУ
Итого по району 21108
В том числе:
жилищное строительство 753011
индивидуальное строительство 30000
реконструкция жилищного фонда 13885
в том числе доля мэрии 5394


25.03.2011 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора



наверх

 Обратная связь, контакты