Поиск Полная версия | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов Статьи
В первой части статьи мы начали изучение алгоритма определения реального срока ввода жилого дома в эксплуатацию. Судя по количеству вопросов, поступивших на электронную почту, посетителей сайта интересуют сроки сдачи конкретных домов. Нам кажется, что сегодня в Новосибирске нет списка, где хотя бы с точностью до полугода были приведены реальные сроки сдачи жилых объектов. Некоторую информацию по этому вопросу можно получить, изучив паспорт объекта, сведения из прессы, данные из Приложения к плану социально-экономического развития Новосибирска, - об этом мы писали в первой части. Можно попытаться получить информацию от "независимых" продавцов на рынке, для Новосибирска это агентства недвижимости. Из крупных агентств Центральное Агентство Недвижимости агрессивнее остальных рекламирует качество и надёжность оказываемых услуг. Компания позиционирует себя на рынке как организация, ставящая во главу угла ответственность и безопасную технологию расчётов. Следовательно, при продаже квартир в новостройках работники агентства должны указывать реальный срок введения объекта в эксплуатацию. Поскольку компания не "злоупотребляет" точными адресами рекламируемых объектов, мы будем вычислять их по дополнительным параметрам (этажности, району) или брать улицы, где строится всего один дом. Рассмотрим несколько конкретных вариантов: набираем на сайте ЦАН в разделе Новостройки поиск квартиры по улице Новосибирская, получаем 17 вариантов, со сроками сдачи 4 кв. 2011 года, 1 кв. 2012года и 2 кв. 2012 года. Если учесть, что по улице Новосибирской в Ленинском районе города возводится (вернее 2 года назад заморожен) всего один дом, то не понятно, когда реально сдадут объект, по нашим прогнозам, дольщикам придётся достраивать объект за свой счёт. Поставим в запрос улицу Алтайская - там тоже один дом, достраиваемый силами обманутых дольщиков, получаем 27 вариантов квартир со сроками сдачи от 2 до 4 кварталов 2011, в отличие от первого варианта, хотя бы этажность везде одинаковая. Запрос посложнее - улица Бориса Богаткова, здесь строятся 17 этажные дома в Дзержинском районе и 12 этажный в Октябрьском. По запросу получаем больше 140 вариантов, в Дзержинском районе дом сдается во 2-4 квартале 2011 года, по Октябрьскому району вообще полная путаница и со сроками и с этажностью объектов (дом по адресу Бориса Богаткова, 218 мы исключили из вариантов). Ещё один показательный запрос - улица Авиастроителей, здесь два объекта: Авиастроителей, 11а, застройщик КраснообскМонтажСпецстрой, срок сдачи 3 кв. 2012 указан у застройщика и повторяется у всех организаций, продающих этот объект; и Авиастроителей, 27, застройщик НовосибирскСтройМонтаж, коробка возведена на уровне 2-7 этажей, за последние 12 месяцев построено 1,5 этажа, срок сдачи дома указан в и 4 кв. 2011 г. (как у застройщика), и 2 кв. 2012 г. (наверное, у АН есть информация, что дом разморозят). И это агентство, претендующее на абсолютное лидерство... Правда, справедливости ради, следует отметить, что в рекламе отдельных АН, например ЖИЛФОНДА или Сибакадемстрой недвижимости, информация более приближена к действительности. Тем не менее, на основе вышеупомянутых запросов, можно сделать два вывода: Для определения срока сдачи объекта в эксплуатацию необходимо объединить все доступные источники информации и просто руководствоваться здравым смыслом. О способах сбора данных и основных ошибках, мы писали в предыдущих публикациях ( 1 , 2 , 3 ). Приведу конкретный пример расчёта срока сдачи дома. По адресу ул. Бориса Богаткова, 253/1 возводится комплекс из одного 9-этажного кирпичного дома и двух 17-этажных кирпично-монолитных. Весь комплекс сдаётся одновременно, Застройщик «Совинтех» указывает срок сдачи 4 квартал 2011 года. В настоящее время кирпичный дом находится на стадии отделки, один монолитный дом на уровне 4-го этажа, второй на уровне 3-го. Темп строительства за прошлый квартал - 1 этаж в месяц, если такая скорость сохраняется, то комплекс будет сдан (с учётом времени на отделку) не раньше 3 квартала 2012 года. Для наглядности привожу фото объекта: ул.Бориса Богаткова, 253/1
С учётом того, что из фундамента стройки, как правило, возводятся медленнее, чем строятся средние этажи, можно сократить срок строительства на 2-3 месяца, но я бы остановился в прогнозе на 4 кв. 2012 года. Если же проанализировать цены на данный объект в комплексе, то по соотношению "расположение, технология строительства, цена, качество и срок сдачи" дом выглядит очень привлекательно, и потенциальный покупатель стоит перед выбором: или переплатить за другой объект или подождать до конца следующего года. А вот зачем Застройщик указывает заведомо нереальный срок сдачи, а большая часть посредников его дублирует, нам не совсем понятно. Кроме технологического срока у Застройщика могут существовать ещё и скрытые проблемы, которыми он ни с кем делиться не собирается. Поэтому можно дать прогнозный вариант сдачи дома. В заключение, для справки, предлагаю прогноз сдачи домов на 2012 год из Плана социально-экономического развития города. Перечень вводимых объектов строительства на 2012 год
|
Перечень жилых домов | Задание, в кв.м | Заказчик |
Дзержинский район | ||
ул.Авиастроителей | 6875 | ООО «НовосибирскСтройМонтаж» |
ул.Есенина | 10094 | ЗАО «Совинтех» |
ул.Есенина | 8490 | ЗАО «Совинтех» |
ул.Есенина | 4198 | ООО «Жилстрой» |
ул.Кошурникова | 7395 | ООО «Стройлэнд» |
ул.Красина | 6693 | ООО «СЭФ-инвест» |
Итого по району | 43745 | |
Железнодорожный район | ||
ул.Ивачева | 20858 | ЗАО «Желдорипотека» |
ул.Кубановская | 17329 | ООО ПСК «Лауда» |
Итого по району | 38187 | |
Заельцовский район | ||
ул.Дачное шоссе | 4657 | ООО «БАЗИС-НСБ» |
ул.Дачное шоссе | 4765 | ООО «БАЗИС-НСБ» |
ул.Дачное шоссе | 4765 | ООО «БАЗИС-НСБ» |
ул.Кавалерийская | 10500 | ООО «Обь-Инвест» |
ул.Дуси Ковальчук | 12990 | ООО «Интерпоток» |
ул.Мочищенское шоссе | 9107 | ООО «Финтрейд» |
ул.Сухарная | 19904 | ООО «Сибстройресурс и К» |
ул.Сухарная | 6016 | Региональный общественный фонд «Безопасность и право» |
ул.Сухарная | 4660 | Региональный общественный фонд «Безопасность и право» |
ул.Сухарная | 23070 | ООО «СМУ-99» (Ново-НиколаевскЪ) |
ул.Левый Берег Ельцовки | 12423 | ЗАО «ДИСК+» |
Итого по району | 112857 | |
Калининский район | ||
ул.Кропоткина | 4453 | ОАО ПМСП «Электрон» |
ул.Макаренко | 4208 | ООО «Новосибирская строительная компания» |
ул.Богдана Хмельницкого | 9497 | ООО «Дом-Строй Сибирь» |
ул.Тюленина | 12562 | ЗАО «СД Альфа-Капитал» |
ул.Богдана Хмельницкого | 4416 | ПК «Березка-1» |
микрорайон Родники | 48000 | ООО «Энергомонтаж» |
Итого по району | 83136 | |
Кировский район | ||
ул.Зорге | 9631 | ООО «Авангардстрой» |
ул.Зорге | 24116 | ООО «ПромФинСтрой-2» |
ул.Тульская | 27735 | ООО «Соцжилкомплекс» |
ул.Петухова | 19300 | ЗАО «Корпорация СИТЕХ» |
Итого по району | 80782 | |
Ленинский район | ||
ул.Котовского | 6929 | ООО «КраснообскМонтажспецстрой» |
ул.Плахотного | 17887 | ООО «Стройкрантранс» |
ул.Римского-Корсакова | 11634 | ООО «Плюс» |
ул.Степная | 5553 | ЗАО «Сибсервсисстройреконструкция» |
ул.Степная | 7889 | ООО «ИСК»Форпост» |
ул.Новосибирская | 15068 | ЗАО «СУМет» |
ул.Горская | 13251 | ООО УК «Октябрьская» |
ул.Немировича-Данченко | 4983 | ООО «Новосибирскстроймонтаж» |
ул.Фасадная | 6158 | ЗАО «Проком» |
Итого по району | 89352 | |
Октябрьский район | ||
ул.Ключ-Камышенское плато | 4000 | ООО «Новосибирский строительный трест» |
ул.Ключ-Камышенское плато | 8300 | ООО СК «Эколар» |
ул.Ключ-Камышенское плато | 14704 | ООО «Эверест-Н» |
ул.Выборная | 14239 | МУП «Муниципальная строительная компания» |
ул.Выборная | 4359 | МУП «Муниципальная строительная компания» |
ул.Выборная | 17628 | Управление Сибирского регионального командования ВВ МВД РФ |
ул.Выборная | 10534 | ООО ПХК «Стройинвест» |
ул.Вилюйская | 10602 | ООО СК «Вилюйская» |
ул.Бориса Богаткова | 9719 | ООО «СМУ 3/1» |
ул.5-я Кирпичная Горка | 11669 | ООО «Неоград-Инвест» |
ул.Бориса Богаткова | 8587 | ООО «Новосибирскстроймонтаж» |
ул.Волочаевская | 14201 | ООО «Дирекция стройки» |
ул.Лобова | 29900 | ООО «Дискус Плюс» |
жилой массив Плющихинский | 20132 | ООО «Дискус Плюс» |
Итого по району | 178574 | |
Первомайский район | ||
ул.Березовая | 11785 | ООО «Компания «Сибирь-Развитие» |
ул.Первомайская | 30368 | ООО МЖК «Энергетик» (Первый строительный фонд) |
ул.Маяковского | 6137 | ООО «Сибинвестстрой-проект» |
ул.Героев Революции | 4400 | ООО ПСК «Березка» |
ул.Радужная | 1990 | ООО «Монтаж и отделка» |
Итого по району | 54680 | |
Советский район | ||
ул.Академика Коптюга проспект | 8630 | НП «Академжилстрой-1» |
ул.Приморская | 8160 | ТСЖ «Приморское-1» |
ул.Софийская | 23000 | ЗАО НДЦ «Пролог» |
ул.Балтийская | 10800 | ЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест» |
Итого по району | 50590 | |
Центральный район | ||
ул.Карамзина | 12000 | ООО «Новый мир Химметалл» |
ул.Ипподромская | 2862 | ОАО ПКФ «Новосибхлеб» |
ул.Каменская | 6246 | НГАЭиУ |
Итого по району | 21108 | |
В том числе: | ||
жилищное строительство | 753011 | |
индивидуальное строительство | 30000 | |
реконструкция жилищного фонда | 13885 | |
в том числе доля мэрии | 5394 |
25.03.2011 года
Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.