Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Во-первых, хочу отметить, что при достаточно подробном «Земельном кодексе РФ», в нём существует бесконечное количество тонкостей и двойственных толкований по разным статьям и пунктам, и без юристов - специалистов именно в этой области, зачастую практически невозможно разобраться в каждой конкретной ситуации. По сравнению с квартирами или новостройками, количество дел в судах разных инстанций, касающихся земельных участков, выше в десятки раз. Если нет права собственности на конкретный участок земли, то покупка земли больше напоминает лотерею: купить гектар за 5 тысяч и потом получить его в собственность под коттеджное строительство - это как выиграть в казино несколько миллионов рублей.

Во-вторых, динамика и направление развития жилищного строительства, вкупе с постановлениями правительства и заявлениями первых лиц государства, даёт возможность предположить, что большая часть земель вокруг Новосибирска будет застроена дачами, коттеджами и частными домами. Тем более, что сегодня город значительно отстает по обеспеченности коттеджами на душу населения и от ближайших соседей, и от крупных городов в других частях России.

Другими словами, при правильном выборе участка, своевременной покупке и разумном риске можно сэкономить значительные средства, но на каждом этапе остаётся вероятность потерять вложенные средства.

С чего начать, на что нужно обратить внимание, что является "точкой невозврата" - моментом, когда очередной этап окончательно пройден и возвращение к предыдущей стадии невозможно. На эти вопросы мы выскажем свое мнение, которое, конечно, может быть оспорено оппонентами, но даст пищу для размышления.

Для начала нужно определить, где и для чего вы хотите купить земельный участок (не будем рассматривать сформировавшиеся коттеджные посёлки), а главное - за какую цену.

1. Участок под коттедж или дом для проживания и ежедневных поездок в Новосибирск - тогда вам подходит Северное (самое дорогое) направление, до 5-7 км от площади Калинина - чем дальше, тем дешевле.
Если по 350 тысяч и выше за сотку кажется дороговато, то - Северо-Западное направление.
Южное и Юго-Западное подойдёт для «жаворонков»: просто выезжаете из дома в 6-6.30 - и никаких пробок.

2. Дом для уикендов - любое направление, разброс цен достаточно велик. Стоимость зависит и от наличия водоёма, и леса, и коммуникаций, дорог и т.д. Южное направление в этом смысле - самое недоступное с точки зрения транспортной загруженности.

3. Участок под дачу - здесь тоже свои тонкости: нужна прописка или нет, хотите там отдыхать или выращивать овощи и т.д.

А дальше может быть бесконечное количество вариантов: под пасеку, под пруд, для разведения карпов, но первые три - основные.

Вы выбрали участок, определились, для чего он вам нужен и приехали к потенциальному продавцу. Идеальный вариант, если у продавца готовы все документы, и ваши намерения совпадают.
Например:
- есть право собственности на землю,
- категория земли: земли сельскохозяйственного назначения,
- вид разрешённого использования: для дачного строительства,
- вам нужен участок под дачу.
Можете смело покупать (предварительно убедившись в подлинности документов), точка невозврата пройдена.

Дальше начинаются нюансы: какие дороги, есть ли газ (если он нужен), как решена проблема с водой, какие электрические мощности, транспортная развязка. При этом надо помнить, что решение руководством ДНТ (дачного некоммерческого товарищества) каждой из этих проблем повышает цену земли.

Другой вариант: право собственности есть, но вид разрешённого использования - для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Возникают ограничения по размеру участка - не менее 50 соток. И если в течение двух-трех лет вы не начнете выращивать овощи, а вид разрешённого использования не будет изменён на дачное строительство, могут возникнуть проблемы вплоть до изъятия земель.

Изменение разрешённого использования земель проводится сельсоветом, на основании публичных слушаний. Если такое постановление есть - это точка невозврата, хотя нужно провести зонирование.

Немаловажен и статус и реноме продавца. Если земля оформлена на одного человека, а продаёт другой, пусть и по доверенности, вы должны для себя понять, на каком этапе человек, вложивший деньги, может свернуть проект, получив достаточную прибыль. Например: скупили землю по 5 тыс. за га. Выделили паи, оформили в собственность, продали по 10 тысяч за сотку, получили валовый доход 995 тысяч с гектара (минус текущие расходы). Прибыль после прохождения каждого этапа растёт по экспоненте. Не получилось вывести в земли поселения или изменить разрешённое использование - доверенные лица исчезли (прибыль-то получена). Остался "хозяин" - тракторист «Иванов», который и денег не получал, и про то, что он латифундист* ничего не знает - из таких земельных проектов можно выходить практически на любом этапе. Справедливости ради стоит отметить, что большая часть продавцов планирует развивать свои проекты.

Как было обещано, проведем анализ на конкретном примере: ДНТ «Лебяжье».

1. Изучаем документы:

Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (фрагмент):

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Администрации Криводановского сельсовета Об изменении разрешенного использования земельного участка от 30 августа 2010 г. (фрагмент):

В данном случае точка невозврата пройдена: местный сельсовет принял Постановление об изменении разрешенного использования земельного участка с вида использования "для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства" на вид разрешенного использования "для дачного строительства".

2. Информация о собственнике:

В отличие от землевладельцев, ставящих своей целью реализацию земельных угодий с максимальной прибылью и последующий выход из проекта, у собственника ДНТ "Лебяжье" весь бизнес в Марусино, где он родился, живёт и работает, и соответственно - планирует дальнейшее развитие дачного некоммерческого товарищества, где к тому же является председателем.

3. Ну и последний весомый аргумент при выборе земельного участка - сравните цену предложения с аналогичными вариантами на рынке.

* Латифундист - землевладелец (от лат. Latifundia - обширное поместье)

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

наверх

 Обратная связь, контакты