Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Мы начинаем серию статей о конкретных строительных компаниях, их особенностях, методах борьбы за покупателя, ошибках (с нашей точки зрения), способах, которые они избрали для успешного преодоления кризиса, перспективах развития. Главным критерием отбора компаний для нас является количество запросов от посетителей сайта, ваши вопросы о Застройщиках города Новосибирска и темпах строительства на конкретных объектах, которые ими возводятся.

Не хотелось бы много времени тратить на выявление недостатков в работе строителей, здесь и без нас хватает «доброжелателей» и дело даже не в том, что критиковать всегда легче, просто всякие такие выпады особенно в трудные времена осложняют и так не простое состояние как отдельных организаций, так и отрасли в целом.

При оценке Застройщика главными факторами являются история организации, её отношение с инвесторами и порядочность руководителя. Высокие деловые качества директора могут по-разному сказаться на результатах работы - или организация получит приличную прибыль, введя объект в срок, или «красиво» обманет своих дольщиков и исчезнет в никуда, оставив отвечать за грехи человека из третьего эшелона собственников. Очевидно, что вектор направления определяется моральными качествами собственника. Продолжительная и успешная работа организации, как правило, гарантирует дольщикам получение квартир. Есть застройщики, которые практически никогда не сдают дома в срок, и таких, к сожалению, на нашем рынке большинство, другие вводят объекты с небольшой задержкой, или вовремя. Рынок нивелирует эту особенность разницей в ценах на квартиры этих групп Застройщиков, особенно высок разбег на ранних стадиях строительства.

Писать мы планируем в основном о хороших строителях, а не тех, кто собирает деньги с инвесторов и имитирует процесс строительства. В первые публикации вряд ли попадут самые успешные, так как вопросов о них практически не задают, с ними и так всё понятно.

В запросах читателей чаще всего используется слово банкрот, и вопрос опасно ли покупать квартиру в том или ином доме. Доводы очень похожи: в агентстве недвижимости (АН) говорят, что фирма Застройщик - банкрот. Звучит это в устах риэлторов не иначе как приговор. Я не буду останавливаться на особенностях ведения риэлторского бизнеса, где желательно бы иметь ситуацию, чтобы банкротами были все строители, на объектах которых у АН нет квартир на продажу, в первой публикации хочу дать своё видение процесса банкротства в сегодняшних условиях.

Вступление в силу Федерального Закона 214-ФЗ, призванного защитить дольщиков от недобросовестных Застройщиков, во многом сыграло злую шутку как с первыми, так и с последними. Кризис, ударивший по строительной отрасли, привел и к падению цен и к переносу сроков введения многих домов в эксплуатацию. По правде говоря, большая часть Новосибирских Застройщиков и раньше не «грешила» высокими темпами строительства, но сегодня более 70% домов города сдаются с большим опозданием. Задержка на квартал вообще не считается за нарушение, срок сдачи продлевается на год и более. И если следовать букве закона, то перенос срока на год практически делает организацию банкротом, так как согласно п.6.2., дольщикам нужно выплатить штраф в размере 15-20% от стоимости дома.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

А если учесть тот факт, что строительство и продажа половины домов началось до кризиса и реальные цены продаж упали на 50%, то размер штрафа реально составляет 25-50% стоимости дома, что практически означает банкротство компании.

Дольщик же может кредитоваться по ставке рефинансирования, причём в течение 3 месяцев практически без всяких последствий для себя (пункт 5.6. закона).

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Для того, чтобы избежать данной ситуации, Застройщик, в идеале, должен строить дом на свои деньги, а потом его продавать. Либо привлекать средства юридических организаций, расплачиваться квадратными метрами за строительные материалы, за СМР с подрядчиками. Другой способ - сдавать дома вовремя и с надлежащим качеством. Некоторые так и поступают, например, КраснообскМонтажСпецстрой - организация, сдающая дома в срок. Или «СТ групп Регион» - организация, которая хотя и приостановила стройку по адресу Шевченко, 5, но построила 100% коробки за свои деньги без привлечения частных инвесторов. Это не единственные примеры. Но цена в этих объектах на 50-70% выше среднерыночной. А на начальных этапах у некоторых Застройщиков цена в 2 раза ниже, чем у наиболее успешных строителей. Поэтому если предположить ситуацию, что все Застройщики строили бы быстро и продавали квартиры по цене сданных новостроек, предложение на рынке недвижимости Новосибирска значительно превышало бы спрос. Новосибирцы пока не готовы покупать квартиры по цене 50 тысяч рублей за квадратный метр, и опрос показывает, что люди предпочитают приобрести дешевле и подождать год-два, пока дом построят.

Вернемся в реальную ситуацию, 60-80% Застройщиков сдают дома с задержкой, привлекая при этом деньги частных инвесторов. Как же удаётся избежать штрафов и остаться на рынке? Здесь существует несколько способов, причём, только первый можно считать полностью законным.

1. Один дом, один Застройщик, под каждую площадку регистрируется отдельная организация и при введении дома в эксплуатацию она ликвидируется. В случае задержки сдачи дома все претензии - к организации, которую можно обанкротить после ввода объекта в эксплуатацию, при этом прибыль аккумулируется на счетах подрядчика или управляющей компании. По этому пути, скорее всего, пойдет большинство Застройщиков.
2. Компании продают квартиры по предварительным договорам, что в какой-то мере незаконно, но не предполагает никаких штрафов. У покупателя есть выбор: купить по 30 тысяч рублей по предварительному договору (деньги принимаются по договору займа) или по 45 тысяч по договору долевого участия (ДДУ).
3. Все ДДУ оформляются на дочернюю фирму или фирму-подрядчика, где, как правило, те же учредители. А при составлении переуступки подписывается дополнительное соглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома. Хотя по тому же закону Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства (статья 6.1).
4. Компания берёт кредиты у частных лиц, оформляя в виде залога квадратные метры в строящемся доме, но без регистрации договора.

Как же повели себя Застройщики, не сумевшие вовремя сдать дом, или не достроившие объект вообще? Некоторые, такие как «Красный проспект», «Метаприбор», «СУМет», МЖК «Транспортных строителей», ЗАО «Союзполимерстрой» («Сопос», г. Томск), «КС-Росс», ЗАО ПСК «Сибстрой», ООО ИСК «Бизнесстрой», ООО ЭСК «Альянс-строй», ООО «БКП-7», были объявлены банкротами и бросили недостроенные объекты, причём большую часть из перечисленных ждала бы такая перспектива, независимо от кризиса. При этом есть предположение, что некоторая сумма была выведена из банкротящихся организаций, и на эти деньги организованы другие предприятия, где ведётся активное строительство, и собираются деньги с других дольщиков, это ещё раз подтверждает мой тезис, что главное это - порядочность собственника. Но расследовать это вне нашей компетенции. Другие обанкротили некоторые из своих подразделений, не называю их из соображения не навредить, и медленно достраивают объекты, и у меня есть уверенность, что инвесторы получат свои квартиры.

Есть ещё большая группа предприятий, которые для выхода из сложного финансового положения начали возводить новые объекты, и, используя часть прибыли, достраивают дома, замороженные во время кризиса. Именно такие Застройщики являются наиболее уязвимыми с точки зрения 214-ФЗ. С одной стороны - дольщики выжидают, так как медленное строительство лучше, чем полная остановка строительства, с другой стороны - высокие темпы на параллельном объекте несколько раздражают. А поскольку часть инвесторов уже готовит иски в суд, ожидая только сдачи дома в эксплуатацию, то организации выгоднее сдать дома вместе, поскольку в этом случае квартиры будут переданы дольщикам всех объектов. В этом случае введение внешнего управления на год, первой стадии процедуры банкротства, практически решает проблемы предприятия остаться на плаву и выполнить, хотя и со значительной задержкой, свои обязательства перед дольщиками.

В таком подвешенном состоянии находится много очень серьезных Застройщиков Новосибирска, часть уже сдала дома, замороженные во время кризиса, некоторые дома на сдаче. Почти все имеют новые площадки, определённые строители уже переоформили новые объекты на другие организации с похожими названиями, так как нет желания терять свою историю.

Приведу конкретный пример - СМУ-3/1, думаю, вряд ли найдётся в городе человек, сомневающийся в порядочности генерального директора компании Н.Е.Вотякова. Организация построила за 43 года своего существования на рынке 1,5 миллиона квадратных метров жилья, после 1991 года - 230 тысяч квадратных метров. Во время кризиса были снижены темпы строительства дома по адресу ул.Бориса Богаткова, 65, сейчас очень высокими темпами строится второй дом на той же строительной площадке, а первый дом готовится к вводу, разрабатывается новая площадка по улице Беловежская. Руководители, они же собственники фирмы, не стали ни менять название, ни выводить средства из организации. Некоторые инвесторы первого дома готовятся подать иски, после сдачи объекта в эксплуатацию, хотя наверняка понимают и причины задержки строительства и источник средств на достройку дома. Наверное, и для компании и для дольщиков введение процедуры наблюдения, как защита от желающих нажиться за счёт других дольщиков, на данном этапе была благом, хотя вне всякого сомнения организация выживет и достроит свои объекты в любой ситуации.

Жилые дома по улице Бориса Богаткова, 65, 65/1

11 марта 2010 года	7 мая 2010 года	25 августа 2010 года

Приобретение квартир у таких Застройщиков - процедура менее рискованная, чем покупка у неизвестных компаний, построивших 1-2 дома, а потом без видимых причин исчезающих с рынка, как это случилось с ООО «БКП-7». Без сомнения, власть не допустит реального банкротства 60% всех строителей города и особенно организаций с историей. Вряд ли какому-либо Застройщику из середняков при выходе из кризиса удастся сдать объект в срок, но приобретение квартиры на 35-40% ниже её реальной цены - весомый аргумент для того, чтобы подождать 6-12 месяцев. Здесь покупатель должен проявить определенную осторожность, во-первых необходимо изучить документы, дающие разрешение на строительство, ДДУ регистрируется только при наличии всех разрешительных документов, желательно найти информацию о задолженности по налогам (в СМУ-3/1 она составляет 3586 рублей 19 копеек, скорее всего, не доплатили какой-либо налог), и главное - посмотреть темпы возведения объекта.

По моим прогнозам, в сентябре пройдет дальнейшее повышение цен на новостройки, о грядущем увеличении цен уже объявили многие компании, например «Строймастер». Здесь тоже схожая ситуация: объект на Вавилова, 3 строится очень высокими темпами, возводится первая часть «Нарымского квартала», а вторая часть заморожена, хотя в компании говорят, что объекты возводят разные организации с похожим названием.

В заключение хочу сказать, что все слухи о банкротствах компаний нужно делить на 10. Например «Кварсис» за последние 3 года, по сплетням, «банкротили» раз пять не меньше, а компания начинает новую стройку на улице Сакко и Ванцетти.

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

наверх

 Обратная связь, контакты