НСК.netПоиск   Карта сайта Полная версия

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Прогноз рынка недвижимости на 2014 год

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

При всём богатстве выбора реальной альтернативы вложениям в недвижимость пока нет. Прибыльность строительного бизнеса в 2014 году, вероятно, уменьшится

Можно с уверенностью заявить, что 2013 год строительная отрасль Новосибирской области может смело занести в актив. Продолжилось поступательное развитие: и Новосибирск, и НСО в целом поставят очередные абсолютные рекорды по вводу жилья. В нужном направлении развивалось и социальное строительство. В последние 2-3 года детские сады по темпам строительства значительно опережали торговые центры и другие коммерческие объекты. За год не произошло ни знаковых банкротств, ни обвала цен. Наоборот, введено несколько (пусть и не все) набивших оскомину долгостроев.


По большому счёту развитие отрасли в основном идёт в обозначенном направлении. Это и малоэтажное строительство, и снос ветхого жилья, хотя о прекращении точечной застройки, сколько бы ни заявляли, пока говорить рано. Было бы очень интересно увидеть полный список домов, относящихся к точечной застройке, на которые получены разрешения на строительство. Особенно это было актуально к каким-нибудь очередным выборам.


Рост цен на новостройки по итогам года опережал уровень инфляции, а если это помножить на повышение стадии готовности дома, то основная часть инвесторов, как минимум, не проиграла. Мы можем сколь угодно долго говорить о причинах, об ипотеке, о стимулирующих программах, о возможном падении, рисках, низкой ликвидности, о "проклятых спекулянтах", которые разогнали цены, но факт от этого не изменится.


Что касается вторички, то здесь реальный рост цен составил 3-4%, однако если к этому добавить 6-7% доходов от аренды, то тоже получится не так уж и плохо. А главное - нет гарантированной и понятной альтернативы - да, доллар рос быстрее цен на вторичном рынке, а цена на золото наоборот упала больше чем на 25%, а в прошлом году было по-другому. И хотя есть предположение, что рубль и в 2014 году просядет, но валютные аналитики с конкретными прогнозами не спешат. Вкладывать в банки с высокими процентами по депозитам тоже как-то не хочется. Можно сидеть в рублях в надежде купить дёшево во время очередного кризиса, ну а где гарантия, что рубль не девальвируют. Короче, при всём богатстве выбора реальной альтернативы вложениям в недвижимость я не вижу. Речь идёт не о том, чтобы стать очередным успешным спекулянтом, а о том, как можно гарантированно сохранить сумму от 1,8 млн. рублей.


Текущий год заканчивается бешеным спросом на квартиры от лидеров рынка. И в декабре мы наблюдали приличный скачок цен: средняя цена почти не выросла, но сильно изменилась стадия строительства. У некоторых застройщиков появились оптовые покупатели квартир на котловане практически по ценам вторичного рынка. Это касалось даже компаний, которые ещё 1,5-2 года назад имели массу замороженных объектов. Создавалось ощущение, что люди просто не понимают, как сохранить деньги. И чем больше разговоров о надёжности банков и незыблемости материнского капитала, тем выше ажиотаж. Справедливости ради надо отметить, что это касалось далеко не всех компаний, и я предполагаю, что подобный скачок спроса вряд ли повторится в ближайший год.


Что нас ожидает в 2014 году? Закон о страховании ДДУ увеличит себестоимость минимум на 5% , уже сейчас страховщики готовы работать с компаниями из первой 20-ки за 10% от суммы контракта, интересно что же предложат середнякам. Естественно, статистики пока никакой нет, но в том, что никто не собирается работать бесплатно, уверены все. Если закон вступит в силу без поправок, то мы станем свидетелями ещё одного (пусть и частичного) передела строительного рынка, со значительным увеличением обманутых дольщиков в домах, которым требуется продлить разрешение на строительство, а срок сдачи уже нарушен на 1-3 года. В любом случае себестоимость строительства увеличится, мягко говоря, на чистом месте. При этом спрос определяется не себестоимостью, а доходами населения, вот здесь прогресс весьма невелик, и ожидания на следующий год скорее пессимистичные.


Общий рост объёмов кредитов тоже на грани. По данным ЦБ РФ, годовой прирост объемов просроченной задолженности впервые за последние два года превысил годовой прирост общего объема взятых россиянами кредитов. Поэтому при стабильном рубле цены на недвижимость отстанут от инфляции, могут даже и снизиться, но при любом намёке на девальвацию или ослабление рубля можно ожидать очередного роста цен. Исходя и вышесказанного, можно предположить, что прибыльность строительного бизнеса в 2014 году уменьшится.


Немного слов о лидерах рынка: в 4 квартале, как и в течение всего года, лидеры продолжают увеличивать темпы и объёмы строительства. Практически все Застройщики из первой 20-ки имеют достаточное количество земельных участков в нише, которую выбрали. Например: Сибакадемстрой, ЗАО Строитель, ПТК -30, Первый строительный фонд, Энергомонтаж, Сибирь, развивают комплексные площадки, а КМСС выиграл на аукционах площадки под 3-4 дома. Тем не менее, земля у всех есть, а на последних аукционах (особенно под малоэтажное строительство) не было отмечено значительного повышения стартовой цены. Полный порядок и со строительными материалами, несмотря на некоторое повышение цены, дефицита не предвидится, скорее нас ожидает перепроизводство по определённым позициям. В 2014 году всё будет упираться в общий рост экономики и, как следствие, рост доходов населения и спрос на недвижимость.


Микрорайон "Чистая Слобода"


Несколько последних кризисов показали, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе всегда берут свое - и в рублях, и в валюте. Поэтому нет более надёжного вложения, чем недвижимость и этой точки зрения придерживаются подавляющее большинство граждан РФ. Если хотите купить новостройки - подходите к этому тщательнее, не гонитесь за дешевизной. Иногда полезно посоветоваться со специалистами.


25.12.2013 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора



наверх

 Обратная связь, контакты