НСК.netПоиск   Карта сайта Полная версия

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Риэлторская «кухня»: новостройки (часть II)

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Варианты переуступки права требования, существующие в Новосибирске
Ни одна из форм договора не гарантирует покупателю сдачу дома в срок, и вообще сдачу объекта
При покупке новостройки главное - это порядочность посредника

В прошлой статье мы говорили о риэлторской «кухне» в целом и сделали некоторый упор на торговлю на вторичном рынке. Цель данной публикации - осветить некоторые аспекты работы агентств недвижимости (АН) на рынке новостроек (первичном рынке недвижимости).


Торговля на первичном рынке - более сложный и запутанный процесс. Главное отличие - это наличие большого числа юридических лиц и многообразие документов. Покупатель приобретает не квартиру как таковую, а право требования квартиры после сдачи строящегося дома в эксплуатацию.


В Новосибирске практикуется несколько вариантов переуступки права требования.
Самый распространенный и наиболее правильный - это составление ДДУ (Договора участия в долевом строительстве) с регистрацией последнего в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.


Причём закон 214-ФЗ предусматривает оплату договора только после его регистрации. А вот дальнейшая переуступка может быть зарегистрирована уже после оплаты правопреемником. Поэтому, по сложившейся практике, большая часть застройщиков берёт деньги по Договору Займа. Другой способ - регистрация ДДУ на дружественное предприятие (дочернее, подрядчика и.т.п.), а затем продажа через переуступку, с обязательной оплатой перед регистрацией.


Зыряновская, 27 - дом, проданный по ДДУ (Договору долевого участия)


Зыряновская, 27, Новосибирск, 2008г.

Зыряновская, 27, Новосибирск, 2010г.

20.11.2008 года

28.05.2010 года


Нередко строительные организации продают квартиры в стройках по предварительному договору, так как не имеют полного пакета для получения разрешения на строительство и оформление ДДУ. Такой договор не предусматривает оплаты, но, как правило, имеет пункт типа: « в случае наличия у покупателя встречных требований, эта сумма будет зачтена в оплату ДДУ, после регистрации последнего». А в самом предварительном договоре указывается срок заключения ДДУ. Таким образом, Застройщик привязывает будущий ДДУ к договору займа, по которому берёт оплату за квартиру, ещё не имея разрешения на строительство.


Часть квартир продаётся по инвестиционному договору, и эта форма продажи легальна в случае, если разрешение на строительство получено до апреля 2005 года. Есть варианты, когда разрешение было получено на освоение площадки в целом, например, стройка на Толстого – Ленинградской, и сейчас квартиры на Толстого, 2 продаются по инвестиционным договорам.


Не получила широкого распространения, но присутствует на рынке, такая форма как продажа своей доли в ЖСК (Жилищно-строительном кооперативе). Таким образом был построен и продан дом по адресу ул.Орджоникидзе, 47.


Орджоникидзе, 47 - дом, построенный и проданный через ЖСК


Орджоникидзе, 47, Новосибирск, 2008г.

Орджоникидзе, 47, Новосибирск, 2010

28.11.2008 года

29.05.2010 года


В настоящее время наиболее предпочтительным является покупка по ДДУ, который составляется таким образом, чтобы по максимуму обезопасить покупателя. Этот договор включает в себя и штрафы в пользу дольщика за несвоевременную сдачу объекта, и оплату после регистрации. Но из вышесказанного ясно, что строители всегда найдут способ взять деньги с покупателя. А что касается штрафных санкций, то в случае возникновения проблем у Застройщика, дольщики оказываются с ним в одной лодке и речь идёт о том, чтобы вместе выжить.


Как показывает практика, ни одна из форм договора не гарантирует покупателю сдачу дома в срок, да и вообще сдачу объекта. Есть много замороженных объектов, продажа которых проводилась по ДДУ и которые даже получили поддержку областной администрации. С другой стороны, есть немало достаточно надёжных строительных компаний, которые сначала строят и продают объект, а потом занимаются оформлением документации. Не единичны случаю, когда площадку покупают вместе с фирмой - путем смены учредителей. Главное - это реноме человека, стоящего во главе строительной организации.


Следовательно, на первый план выходит вопрос информированности конкретного АН о состоянии строек города, темпах строительства на каждом объекте и надежности Застройщика.


На сайте www.n-s-k.net любой желающий может посмотреть фотографии 98% строек города и самостоятельно определить динамику. Я отслеживаю процесс строительства в городе уже 4.5 года. Некоторые крупные АН сами мониторят новостройки, но, как правило, не считают нужным делиться этой информацией.


В этом месте я хотел бы затронуть одну очень щепетильную проблему о несовпадении интересов Покупателя и Риэлтора.
Что хочет Покупатель: приобрести наилучший вариант в соотношении цена-качество.
Что хочет Риэлтор: получить максимальные комиссионные от суммы, которую Покупатель намерен потратить.


Предположим, вы хотите приобрести квартиру в конкретном строящемся доме, у АН есть несколько квартир, которые могли бы вам подойти. Риэлтор не будет спешить выкладывать всю информацию, а предложит ту квартиру, за которую ему обещали большее вознаграждение, даже если она дороже остальных. В худшем варианте - постараются всучить квартиру в проблемном доме.


При покупке новостройки главное - это порядочность посредника, и если риэлтор или АН где-нибудь «прокололось», вы обязательно найдёте эту информацию, было бы желание.


Когда вы выбрали конкретный дом, возникает ещё один немаловажный вопрос: «У кого покупать»? У Застройщика априори всегда самые высокие цены, зато у него можно получить рассрочку и претендовать на губернаторскую помощь. К тому же на квартиру, купленную у Застройщика, проще оформить ипотеку. Если у вас большая часть суммы - заёмные деньги, то, скорее всего, вам выгоднее покупать у Застройщика. Если «живые» деньги, то возможны разные варианты.


На рынке новостроек существует прямая зависимость: чем ниже цена, тем выше вероятность совершить ошибку. Это может быть как покупка проблемной стройки, так и покупка не оплаченной квартиры - главной ошибкой многих Покупателей является незыблемая вера в «бесплатный сыр», который только нужно найти... Поэтому вторым важным фактором является информированность посредника или его профессионализм.


Клиент АН, покупая квартиру, может ставить перед собой разные цели и в зависимости от этого и нужно подбирать ему варианты.

Основные цели Покупателя:
1. Вложить деньги, с последующей перепродажей.
2. Купить жильё, вложившись в определённую сумму.
3. Купить квартиру для проживания, с последующим улучшением.
4. Купить квартиру в заданном районе, со сдачей через 2-3 года, но по минимальной цене.
5. Купить квартиру для сдачи в аренду.


Это только на первый взгляд, кажется, что алгоритм выбора при этих вариантах в принципе похож. На самом деле это совершенно разные сектора поиска. Можно купить дешево квартиру в «Дискус плюс», дом достроят, несмотря на то, что покупка была оформлена не через ДДУ, вы получите свою квартиру. Но вот перепродать её или сдать в аренду будет не очень просто.


В следующей статье мы подробно рассмотрим всех участников рынка новостроек, у кого можно покупать квартиры по более дешёвой цене, чем у Застройщика, и на какие моменты следует обратить внимание.


Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора



наверх

 Обратная связь, контакты