Поиск на сайте  Карта сайта    Полная версия сайта

На правах рекламы

Рубрика: Интервью
Большой город

Альтернативные сделки на рынке недвижимости

АН Большой Город, Елена Вардо

Большая часть сделок с недвижимостью сегодня - альтернативные. Особенно заметно это было во время кризиса, когда даже при желании вложить деньги в строящееся жильё люди не имели гарантий того, что объект будет достроен. В связи с этим приходилось совершать сложные, многоуровневые обмены на вторичном рынке недвижимости.

Сегодня ситуация заметно улучшилось, и около 30% сделок совершаются на первичном рынке, однако и сегодня альтернативные сделки с недвижимостью превалируют. Что же такое альтернативная сделка с недвижимостью и в чём её особенности - обратимся за разъяснениями к специалистам.

Об альтернативных сделках на рынке жилой недвижимости, нюансах обмена и мены жилого помещения рассказывает руководитель отдела продаж АН «Большой Город» Елена Вардо.


- Елена, что включает в себя понятие "альтернативная сделка"? Альтернативные сделки особенно актуальны в период кризиса?


- Хотелось бы сразу отметить, что альтернативные сделки актуальны не только в период кризиса, они были актуальны всегда. Продажа объекта недвижимости с одновременным приобретением другого объекта недвижимости и является альтернативной сделкой. Такие сделки сейчас проводятся сплошь и рядом. Просто в кризис это были сделки только на вторичном рынке – в силу того, что многие компании-застройщики не могли достроить жильё, и вкладывать свои деньги в стройки было достаточно опасно. На данный момент всё хорошо и на рынке строящегося жилья, и мы начинаем продавать вторичное жильё, а заканчиваем "цепочку" новостройкой. Также альтернативная сделка – это сделка, которая совершается по договору мены и по договору обмена.

- Давайте чуть подробнее остановимся на этом. Можно ли обменять неприватизированную квартиру? Есть ли какие-нибудь ограничения для собственников в сделках по обмену?


- Здесь я хочу отметить, что существуют договоры обмена и договоры мены. Договор мены – это договор между собственниками объектов недвижимости, зарегистрированный в органах юстиции, то есть квартиры должны быть приватизированы. По договору обмена сделки проводятся между не приватизированными объектами недвижимости. Если мы говорим о собственниках, то ограничения по договору мены может быть одно: не должно меняться количество собственников. То есть, если при обмене одного варианта на другой количество собственников, допустим, 2, то в договоре мены должно быть указано 2 собственника.

Неприватизированную квартиру можно обменять только на неприватизированную квартиру. Есть наниматели и есть наймодатели. Наймодатели – это органы муниципалитета. Представитель одной неприватизированной квартиры идёт в органы муниципалитета, представитель другой неприватизированной квартиры – в органы своего муниципалитета. Как правило, это районные администрации. С разрешения органов муниципалитета они в простой рукописной форме подписывают договор обмена, а затем в органах местного самоуправления перезаключают договоры социального найма.


- Наверное, ещё нельзя обменять большее жильё на меньшее, если есть несовершеннолетние дети?


- Это не ограничение, это, скорее, условие при договоре мены. Все условия при договоре мены - точно такие же, как и при договоре купли-продажи.


- Прямой обмен квартиры на квартиру, все-таки не особенно распространен - чаще всего жилищный вопрос решается путем продажи квартиры и приобретение жилья "взамен"...


- Если Вы приходите в агентство и приводите с собой собственника квартиры, с которым Вы хотите поменяться, - мы, конечно, пойдём навстречу, составим для вас договор мены и проведём юридическое сопровождение – никто вас уговаривать на договор купли-продажи не будет. Но хочу сказать следующее: участники сделки, которая совершается по договору мены, являются юридически такими же покупателями и продавцами, то есть никакой выгоды в виде отмены госпошлин вы не получите. Те, кто обменивается объектами недвижимости, одновременно являются и покупателями, и продавцами. Объекты, указываемые в договоре мены, в любом случае подлежат оценке их рыночной стоимости.

На практике такие сделки действительно, не сильно распространены, потому что у одних людей потребности одни, у другие – абсолютно другие. Поэтому мы чаще используем продажу с одновременным приобретением объекта недвижимости - мы предлагаем для начала выставить вариант на продажу, но при получении аванса в предварительном договоре мы прописываем особые условия: продажа возможна только с одновременным приобретением последующего жилья – и указываем, какого жилья.



- Сколько времени в среднем занимает альтернативная сделка?


- Если в альтернативной сделке участвуют двое и более участников, то сделка может длиться от месяца до двух. Если цепочка большая, нужно проверить все документы, нужно состыковать всех собственников, нужно сделать так, чтобы сделка прошла в один период времени. Большая часть времени уходит на юридическую проверку документов. Регистрация сделок в юстиции занимает 30 дней.


- Какие риски при покупке квартиры по альтернативной сделке особенно актуальны?


- Альтернативные сделки - это обычные сделки купли-продажи, поэтому риски одинаковые: возможность не зарегистрировать право собственности, невозможность перехода права собственности по каким-либо причинам, не предоставление в органы юстиции каких-либо документов. Такие ошибки возникают в основном тогда, когда люди делают это самостоятельно, когда нет возможности проверить документы, возможно, когда просрочены паспорта и так далее. Возможно страхование таких рисков – это называется «страхование титула». Если человек по каким-либо причинам сомневается, то, конечно, мы советуем застраховать титул, и в случае срыва сделки вы забираете документы и выходите из сделки.


- Давайте размеремся: любая сделка, когда продается имеющаяся квартира и что-то приобретается взамен - альтернативная? А если жилье продается и деньги вкладываются в индивидуальное строительство, то она альтернативная или обычная?


- Если вы продаёте объект недвижимости и одновременно вкладываете деньги в индивидуальное строительство, то эта сделка альтернативная, потому что подписание договора купли-продажи по объекту и подписание, например, договора с какой-либо подрядной организацией на проведение строительства дома. Если есть определённый объект недвижимости, который вы продаёте и забираете определённую сумму денег, а жильё строите потом и самостоятельно, то эта сделка не альтернативная.


- Некоторые Застройщики используют технологию, когда предлагается обмен старой квартиры на новую, такие сделки заменят альтернативу на вторичном рынке?


- Есть альтернативные сделки с использованием строящегося жилья, а есть только на рынке вторичного жилья. Да, на данный момент есть строительные компании, которые предлагают альтернативные сделки по приобретению нового жилья с учётом уже имеющегося в собственности вторичного жилья. Это также является альтернативной сделкой, так как договор купли-продажи на свой объект и договор долевого участия подписывается одновременно.


- Елена, сделку купли-продажи или мены можно совершить самому, например, с привлечением юриста? В чем могут быть сложности?


- Очень радует, что сегодня большое число граждан юридически подкованы и готовы сделки проводить самостоятельно. Просторы интернета предлагают любые договоры, которые можно скачать, распечатать, оформить, пригласив юриста, самостоятельно. Если сделка заключается между двумя собственниками, которые просто между собой хотят поменяться объектами недвижимости или приобрести - один у другого, то никакой сложности в этом нет, если граждане обладают необходимыми знаниями.

Другое дело, если в сделке участвуют не два собственника, а больше, то в этом случае всех состыковать во времени, проверить все документы самостоятельно будет проблематично. Для этого существуют профессионалы рынка недвижимости, и мы предлагаем и настаиваем даже, чтобы приходили к нам, потому что наше юридическое сопровождение необходимо при таких сделках, чтобы потом не было проблем ни у покупателей, ни у продавцов.





наверх